東京都中央区築地３丁目１２０９番６外(東京駅・日本橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
940,000円
2016年01月01日に行った東京都中央区築地３丁目１２０９番６外(東京都中央区築地３−１２−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を940,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都中央区築地３丁目１２０９番６外 |
| 住居表示 | 築地３−１２−５ |
| 価格 | 940,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 築地、130m |
| 地積 | 225㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)6FB1 |
| 利用現況 | 店舗、事務所兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南東8.0m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),500(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
嶋田幸弘氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 嶋田幸弘 |
|---|---|
| 価格 | 946,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 小規模画地が多いものの、都心部へのアクセスが良好であり、住宅用途への建替えが認められ、用途の混在化が進んでいる。 |
| 地域要因の将来予測 | 対象標準地は築地本願寺北側の普通商業地域に存する。小規模画地が多く、まとまった開発が進みにくいエリアである。近時、事務所ビルから賃貸マンション等へ建替えるケースも多く、用途の混在が進むと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、中央区の南部、新富・新川・築地地区等の幹線道路背後に位置する普通商業地域である。需要者の属性は、投資目的の中小法人等が中心となる。取引自体は少ないが、交通利便性が高く、単身向け賃貸住宅等の需要も旺盛である。市場での中心価格帯は、画地規模により様々であるが2∼5億円前後が多い。 |
| 一般的要因 | 東京オリンピック開催等による景気拡大期待を背景に、都心部における物件の取得競争は過熱していることから、地価の上昇が続いている。 |
岩崎隆氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 岩崎隆 |
|---|---|
| 価格 | 933,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動は認められない。 |
| 地域要因 | 地域要因の変動は認められない。 |
| 地域要因の将来予測 | 築地本願寺北側の中小規模画地が主となる普通商業地域。オフィス需要が主であるが、今後は住居系用途への転換も見込まれる。地価は引き続き上昇傾向で推移していくと予測する。 |
| 市場の特性 | ①同一需給圏の範囲：築地、新富、新川地区等の幹線道路背後に位置する商業地域。②需要者の属性：オフィスビルを求める法人や不動産業者等が中心。③市場の需給動向：引き合いの強い地域ではなく、取引自体も多くはない。近年ではマンション需要も見込まれ、店舗、事務所から住宅用途への転用もみられる。④市場での中心価格帯：総額は画地規模等の条件により様々だが、単価としては100万円／㎡前後が価格水準。 |
| 一般的要因 | 景気の先行きに不透明感があり、政策の進捗状況を見守る状態が続く。不動産市況は当面、堅調と思われる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度681724548339844 北緯 139度76998901367188 |
参考：該当物件周辺マップ
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東京都千代田区大手町１丁目５番７東京都千代田区大手町１丁目３番３外東京都千代田区大手町２丁目５番４外東京都千代田区大手町１丁目１１番外東京都中央区八重洲３丁目７番１２東京都中央区京橋３丁目２番２東京都中央区京橋２丁目１３番２３東京都中央区東日本橋１丁目１６番４東京都中央区入船３丁目１５番１外東京都中央区八重洲１丁目１０５番５３東京都中央区八重洲２丁目９番１外
参考：近隣駅の地価相場
東京駅(地価相場 12,000,000円/㎡)日本橋駅(地価相場 6,990,000円/㎡)京橋駅(地価相場 10,365,000円/㎡)大手町駅(地価相場 5,995,000円/㎡)有楽町駅(地価相場 12,200,000円/㎡)茅場町駅(地価相場 1,670,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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