東京都千代田区神田錦町２丁目７番１５(竹橋駅・大手町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
974,000円
2017年01月01日に行った東京都千代田区神田錦町２丁目７番１５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を974,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都千代田区神田錦町２丁目７番１５ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 974,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 竹橋、300m |
| 地積 | 110㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)5F |
| 利用現況 | 店舗兼事務所 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中高層の事務所、共同住宅が混在する商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北6.0m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),600(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
吉村真行氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 吉村真行 |
|---|---|
| 価格 | 977,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 共同住宅の需要も見られるものの地域の環境に特段の変化はなく、当面は現況の店舗兼事務所等を中心とした普通商業地域として推移すると思われる。 |
| 地域要因の将来予測 | 地域では共同住宅の建設も見られるが、地域要因に特段の変動がなく、当面は概ね現状のまま推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、千代田区北東部、幹線道路の背後地に形成される神田錦町、内神田等の普通商業地域。主な需要者は、中小の不動産業者、賃貸ビル等に投資する法人・個人の投資家等である。中小規模の事務所ビルが建ち並ぶ当該エリアにおける需要は回復の兆しが見られる。需要の中心となる価格帯は、概ね1億円∼3億円程度と把握される。 |
| 一般的要因 | 東京五輪に向けた開発等を背景に、不動産市場が活性化されているが、日本経済再生に向けて正念場が続いており、景気に減速の兆しも見られる。 |
嶋田幸弘氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 嶋田幸弘 |
|---|---|
| 価格 | 970,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 近時、賃貸マンションの建設等を目的とした需要が認められ、当面は取引価格の上昇、取引利回りの低水準での推移が予測される。 |
| 地域要因の将来予測 | 中小規模の事務所ビルが多い商業地域であるが、近時、賃貸マンションへの建替えも認められる。今後については、徐々に事務所ビルと賃貸マンションの混在化が進むものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、千代田区北東部における幹線背後の商業地域である。主たる需要者は、中小不動産会社、事業会社、個人投資家が中心となるが、築年を経過した建物が多い地域であり、投資用不動産の開発を目的とした開発業者による取引も散見される。大手町に近い好立地の割には地価水準・賃料水準はともに低めである。取引の中心価格帯は、総額で1∼5億程度のものが多い。 |
| 一般的要因 | オリンピック開催による景気拡大期待、良好な資金調達環境等を背景に取引市場は過熱気味であり、地価は上昇傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度6916838 北緯 139度7627335 |
参考：該当物件周辺マップ
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東京都千代田区丸の内２丁目４番１東京都千代田区神田鍛冶町３丁目３番４東京都千代田区西神田３丁目２１番４外東京都千代田区神田錦町二丁目７番５外１筆東京都千代田区外神田三丁目１０番１外３筆東京都千代田区神田駿河台一丁目８番３外１筆東京都千代田区富士見二丁目２番４外１筆東京都千代田区飯田橋二丁目２０番１東京都千代田区内神田一丁目６番１外１筆東京都千代田区神田司町２丁目１９番２５東京都千代田区神田錦町２丁目７番１５
参考：近隣駅の地価相場
竹橋駅(地価相場 2,700,000円/㎡)大手町駅(地価相場 5,995,000円/㎡)神保町駅(地価相場 2,670,000円/㎡)神田駅(地価相場 2,685,000円/㎡)御茶ノ水駅(地価相場 1,360,000円/㎡)九段下駅(地価相場 2,700,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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