東京都中央区銀座７丁目１番２外(築地駅・京橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


28,800,000円

2016年01月01日に行った東京都中央区銀座７丁目１番２外(東京都中央区銀座７−９−１９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を28,800,000円/㎡としました。

東京都中央区銀座７丁目１番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都中央区銀座７丁目１番２外
住居表示銀座７−９−１９
価格28,800,000円/㎡
交通施設、距離銀座、260m
地積426㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)5F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ繁華な商業地域
前面道路の状況北西27.0m国道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),800(%)★
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

奥田かつ枝氏による調査レポート

不動産鑑定士奥田かつ枝
価格28,700,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因銀座の中央通り沿いの一等地に存しており、稀少性が認められる。銀座エリアに対する投資需要は引続き極めて高く、地価は引続き上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、中央通り、晴海通り、外堀通り、並木通り沿いの収益性が極めて高い高度商業地域。典型的な需要者としては収益目的の大手法人、国内外の投資家が想定される。銀座ブランドの高まりや外国人観光客の増加等により、需要は大きく増している。同一需給圏内で複数の大型開発計画が進行している。需要の中心となる価格帯は規模、立地等により幅広く、数十億円∼数百億円規模と把握される。
一般的要因海外情勢等の不安要素もあるが、2020年の東京オリンピックへの期待感等を背景に、景気は緩やかな回復基調にある。

小熊忍氏による調査レポート

不動産鑑定士小熊忍
価格28,800,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因外国人観光客をはじめとする旺盛な購買力を背景に、中央通り路面店舗の賃貸市場はやや過熱気味。地価は引き続き上昇を予測。
市場の特性同一需給圏は銀座・京橋地区を中心として都心区各所に点在する高度商業地域一帯の圏域。主たる需要者は国内外の有名大企業、機関投資家、投資法人等。我が国を代表する商業地域として国内外に高い名声を誇り、売買・賃貸共に需要は極めて強いが、一方で供給は極端に少なく、需要が競合することにより、地価上昇率は高めを示している。取引価格帯は百億円程度から数百億円程度となると推定され、入札などによってオーバーシュートする可能性も高い。
一般的要因海外の動向などの下振れリスクもあるが、景気は緩やかな回復基調が続いており、投資適格不動産、大規模マンション適地などが市場を牽引している。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6690671
北緯 139度7631953

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

築地駅(地価相場 2,125,000円/㎡)京橋駅(地価相場 10,365,000円/㎡)八丁堀駅(地価相場 6,600,000円/㎡)有楽町駅(地価相場 12,200,000円/㎡)築地市場駅(地価相場 2,400,000円/㎡)東京駅(地価相場 12,000,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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