東京都千代田区九段南２丁目１番２外(市ケ谷駅・半蔵門駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


2,680,000円

2017年01月01日に行った東京都千代田区九段南２丁目１番２外(東京都千代田区九段南２−２−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を2,680,000円/㎡としました。

東京都千代田区九段南２丁目１番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都千代田区九段南２丁目１番２外
住居表示九段南２−２−５
価格2,680,000円/㎡
交通施設、距離九段下、320m
地積182㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)12FB1
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況北27.0m都道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),700(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐藤雅之氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤雅之
価格2,650,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に大きな変動はない。当面は現状のまま推移するものと予測する。
地域要因の将来予測靖国通り沿いの商業地域であり、周辺は中高層の複合ビルのほか文教施設、大使館等も見受けられる。地域要因に大きな変動はなく当面は現状のまま推移していくものと思料される。地価は上昇傾向を維持している。
市場の特性 同一需給圏は、千代田区北西部にある商業地域一円であり、地下鉄九段下駅を中心とする幹線道路沿道の商業地域とは代替性が高い。需要者の中心は、貸しビル業者、不動産会社、不動産投資法人等と考えられる。投資需要は旺盛と思われるが、供給量は減少しているものと思われる。地価は、従前程ではないが上昇傾向を維持し、賃貸市場においても需給バランスは安定的に推移している。土地取引価格帯は、規模等にもよるが数億円程の取引が一般的である。
一般的要因景気は緩やかな回復基調が続くが、海外経済の弱さ、新興国や資源国等の景気下振れリスク、英国のEU離脱等の不確実性要素がある。

松岡貴史氏による調査レポート

不動産鑑定士松岡貴史
価格2,700,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は認められない。
地域要因土地の価格に特段の影響を及ぼすような新たな地域要因は認められない。地価は上昇しており、賃料も安定的に推移すると予測する。
地域要因の将来予測都道の対面側に靖国神社が位置するため商業繁華性は今ひとつであるものの、高容積率を活かした高度利用は進んでいる商業地域である。地域要因に特段の変動はなく、当面地価は上昇するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は九段地区を中心とする九段下駅・市ヶ谷駅徒歩圏の幹線道路に面した中小規模の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域である。主な需要者は自己利用目的の事業主や不動産会社等が想定される。業務系の商業地としても需要の見込まれる地域であるが、最寄りには画地規模の小さな物件が多く事務所需要が強いとは言い難い地域でもある。土地の価格水準は規模等に左右される傾向があるが、総額で数億円台が中心である。
一般的要因金融緩和等の諸施策により景気は回復基調にある。都心部における不動産市況には頭打ち感は認められるものの依然として需要は底堅い。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度69421639999999
北緯 139度7467317

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

市ケ谷駅(地価相場 1,360,000円/㎡)半蔵門駅(地価相場 2,745,000円/㎡)九段下駅(地価相場 2,700,000円/㎡)飯田橋駅(地価相場 2,695,000円/㎡)麹町駅(地価相場 2,810,000円/㎡)竹橋駅(地価相場 2,700,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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