東京都中央区八重洲２丁目９番１外(東京駅・日本橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


10,600,000円

2016年01月01日に行った東京都中央区八重洲２丁目９番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を10,600,000円/㎡としました。

東京都中央区八重洲２丁目９番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都中央区八重洲２丁目９番１外
住居表示 
価格10,600,000円/㎡
交通施設、距離有楽町、330m
地積2,252㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況建築中
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況北西40.0m都道
その他の接面道路三方路
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),800(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

吉村雄司氏による調査レポート

不動産鑑定士吉村雄司
価格10,600,000円/㎡
個別的要因街路条件、画地規模等に優ること等から競争力を維持しているが、個別的要因に特段の変動要因はない。
地域要因東京駅周辺エリアとしての立地特性を有する選好性の高い商業地であり、不動産市況の活性化等を反映し、地価は上昇傾向で推移している。
市場の特性同一需給圏は、東京駅、有楽町駅を中心とした幹線道路沿いで、大型店舗兼事務所ビルが高度に集積する業務商業地域である。需要者の中心は機関投資家、不動産投資法人、大手不動産会社等である。希少性が認められる東京駅周辺エリアという立地から、安定的な稼働率を維持できること等から、その潜在的な需要は底堅い。需要の中心となる価格帯は、立地、規模、収益力等により区々であるが、取引が成立する場合は、相当高値での取引も見込まれるエリアである。
一般的要因景気の先行きに不透明感も認められるが、不動産市場においては投資需要が継続しており、オフィス市場の改善等に伴い、市況の活性化が認められる。

小熊忍氏による調査レポート

不動産鑑定士小熊忍
価格10,600,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因東京駅周辺エリアとしての希少性を有する地域であり、供給が少ないこともあり需要は旺盛で、底堅い。地価は引き続き上昇傾向。
市場の特性同一需給圏は、八重洲、京橋、銀座地区等、区内昭和通り以西の店舗事務所ビルが高度に集積する商業地域一帯。主たる需要者は、機関投資家、不動産投資法人、大手企業、大手不動産業者等などである。希少性が認められる東京駅周辺エリアという立地から潜在的な需要は底堅いが、供給自体は少なく、需要が競合することから地価は引き続き上昇傾向にある。取引価格は概ね百億円以上、1千億円を超える水準となることもある。
一般的要因海外の動向などの下振れリスクもあるが、景気は緩やかな回復基調が続いており、投資適格不動産、大規模マンション適地などが市場を牽引している。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6764525
北緯 139度7675115

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東京駅(地価相場 12,000,000円/㎡)日本橋駅(地価相場 6,990,000円/㎡)京橋駅(地価相場 10,365,000円/㎡)大手町駅(地価相場 5,995,000円/㎡)有楽町駅(地価相場 12,200,000円/㎡)茅場町駅(地価相場 1,670,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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