東京都中央区銀座２丁目２番１９外(築地駅・京橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


28,700,000円

2016年01月01日に行った東京都中央区銀座２丁目２番１９外(東京都中央区銀座２−６−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を28,700,000円/㎡としました。

東京都中央区銀座２丁目２番１９外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都中央区銀座２丁目２番１９外
住居表示銀座２−６−７
価格28,700,000円/㎡
交通施設、距離銀座一丁目、近接
地積353㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)8FB1
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の店舗、店舗兼事務所が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況南東27.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),800(%)★
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

嶋田幸弘氏による調査レポート

不動産鑑定士嶋田幸弘
価格28,700,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因オリンピック開催による景気期待、インバウンド効果等により、店舗賃料は上昇傾向にある。再開発も進行中であり、今後も一層の発展が予想される。
地域要因の将来予測海外ラグジュアリーブランドを中心に出店需要は旺盛である。また、銀座地区周辺で大規模な再開発事業や建替事業が進展していることから、今後も一層の発展が予測される。
市場の特性同一需給圏は、銀座4丁目交差点を中心とする極めて繁華性の高い高度商業地域である。主な需要者は、機関投資家、不動産投資法人、大手事業法人等である。東京オリンピック開催を控え、銀座ブランドの希少性は一層増しており、旺盛な需要が見込まれる。300㎡程度の土地の取引総額は60億円から100億円程度となる。
一般的要因東京オリンピック開催等による景気拡大期待を背景に、都心部における物件の取得競争は過熱していることから、地価の上昇が続いている。

吉村真行氏による調査レポート

不動産鑑定士吉村真行
価格28,700,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因銀座地区における出店需要は旺盛であり、大規模な再開発事業や建替え事業が進行中であり、地価は底堅く推移している。
地域要因の将来予測海外ブランドを中心に出店需要は底堅く、また、銀座地区では大規模な再開発事業や建替え事業が進行中であり、一層の発展が期待される。
市場の特性同一需給圏は、銀座4丁目交差点を中心とする高度商業地域。主な需要者は、機関投資家、不動産投資法人、大手事業法人等である。景気回復基調の中、銀座ブランドの希少性等を背景として今後も底堅い需要が見込まれる。需要の中心となる価格帯は、立地・規模等によりまちまちであるが、概ね30億円∼200億円程度と把握される。
一般的要因日本経済再生に向けた経済政策、2020年の東京オリンピック・パラリンピックに向けた開発等を背景に、不動産市場が活性化されている。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6734695
北緯 139度7670949

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

築地駅(地価相場 2,125,000円/㎡)京橋駅(地価相場 10,365,000円/㎡)八丁堀駅(地価相場 6,600,000円/㎡)有楽町駅(地価相場 12,200,000円/㎡)築地市場駅(地価相場 2,400,000円/㎡)東京駅(地価相場 12,000,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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