東京都中央区銀座４丁目１０３番１外(築地駅・京橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


21,100,000円

2016年01月01日に行った東京都中央区銀座４丁目１０３番１外(東京都中央区銀座４−２−１５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を21,100,000円/㎡としました。

東京都中央区銀座４丁目１０３番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都中央区銀座４丁目１０３番１外
住居表示銀座４−２−１５
価格21,100,000円/㎡
交通施設、距離銀座、近接
地積829㎡
形状不整形(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)12FB3
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況高層の店舗、事務所ビルが多い中心商業地域
前面道路の状況北西30.0m都道
その他の接面道路三方路
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),800(%)★
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

奥田かつ枝氏による調査レポート

不動産鑑定士奥田かつ枝
価格21,000,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因銀座4丁目交差点にも近い、稀少性の高い一等地に属する。銀座エリアに対する投資需要は引続き極めて高く、地価は引続き上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、中央通り、晴海通り、外堀通り、並木通り沿いの収益性が極めて高い高度商業地域。典型的な需要者としては収益目的の大手法人、国内外の投資家が想定される。銀座ブランドの高まりと外国人観光客の増加等により、需要は大幅に増加している。同一需給圏内で複数の大型開発計画が進行中である。需要の中心となる価格帯は規模、立地等により幅広く、数十億円∼数百億円規模と把握される。
一般的要因海外情勢等の不安要素もあるが、2020年の東京オリンピックへの期待感等を背景に、景気は緩やかな回復基調にある。

吉村雄司氏による調査レポート

不動産鑑定士吉村雄司
価格21,200,000円/㎡
個別的要因個別的要因に係る特段の変動要因はない。
地域要因地域の名声が高く、ブランド力の高いエリアであり、稀少性を反映し需要は底堅い。店舗賃料の上昇基調も見られ、地価は上昇傾向で推移している。
市場の特性同一需給圏は、有楽町駅を中心とした幹線道路沿いの高度商業地域である。主な需要者は、国内外の大手投資法人、大手不動産会社、大手事業法人等が中心である。需給動向について、数寄屋橋交差点近くの稀少性の高い地域にあり、その地域としてのブランドの高さから、投資適格物件に対する需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、立地、規模、収益力等にも拠るが、取引総額で数十億円程度であり、百億円を超える場合もある。
一般的要因景気の先行きに不透明感も認められるが、不動産市場においては投資需要が継続しており、オフィス市場の改善等に伴い、市況の活性化が認められる。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6726112
北緯 139度7640229

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

築地駅(地価相場 2,125,000円/㎡)京橋駅(地価相場 10,365,000円/㎡)八丁堀駅(地価相場 6,600,000円/㎡)有楽町駅(地価相場 12,200,000円/㎡)築地市場駅(地価相場 2,400,000円/㎡)東京駅(地価相場 12,000,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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