東京都中央区八重洲１丁目１０５番５３(東京駅・日本橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


18,600,000円

2016年01月01日に行った東京都中央区八重洲１丁目１０５番５３(東京都中央区八重洲１−５−２０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を18,600,000円/㎡としました。

東京都中央区八重洲１丁目１０５番５３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都中央区八重洲１丁目１０５番５３
住居表示八重洲１−５−２０
価格18,600,000円/㎡
交通施設、距離東京、180m
地積623㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)11FB2
利用現況店舗、事務所兼駐車場
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況北西40.0m都道
その他の接面道路四方路
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),800(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

松岡貴史氏による調査レポート

不動産鑑定士松岡貴史
価格18,600,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は認められない。
地域要因土地の価格に特段の影響を及ぼすような新たな地域要因は認められない。地価は上昇しており、賃料も安定的に推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は八重洲地区のうち、外堀通りに面する地域とその後背地の幹線道路沿いが該当し、店舗兼事務所ビルやホテル等が建ち並ぶ地域である。市場参加者は、機関投資家、投資ファンド会社等のほか、自社ビルとして利用する事業会社など多様である。東京駅至近の著名な商業地として場所的稀少性があり、不動産が売り出されることは希な地域であるが、市場価格水準は100億円を超える水準と考えられる。
一般的要因金融緩和等の諸施策により景気は回復基調にあり、都心部における不動産市況には全般に明るさが認められる。

奥田かつ枝氏による調査レポート

不動産鑑定士奥田かつ枝
価格18,500,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因東京駅八重洲口駅前から広がる商業地域の一角。周辺地域の大規模開発による機能更新、オフィス環境の改善等により、地価は引続き上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏を、八重洲地区、京橋地区及び千代田区の丸の内地区における高度商業地域と判定して事例収集を行った。典型的な需要者としては国内外の大手企業や投資家が想定される。八重洲地区や京橋地区では大規模な再開発や老朽ビルの建て替えが進行しており、不動産投資市場の好調や再開発による効用増に着目した需要は引続き堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、規模、立地等により幅広く、数十億円∼数百億円規模と把握される。
一般的要因海外情勢等の不安要素もあるが、2020年の東京オリンピックへの期待感等を背景に、景気は緩やかな回復基調にある。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6818713
北緯 139度7704362

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

東京都千代田区大手町１丁目５番７東京都千代田区大手町１丁目３番３外東京都千代田区大手町２丁目５番４外東京都千代田区大手町１丁目１１番外東京都中央区八重洲３丁目７番１２東京都中央区京橋３丁目２番２東京都中央区京橋２丁目１３番２３東京都中央区東日本橋１丁目１６番４東京都中央区入船３丁目１５番１外東京都中央区築地４丁目１１番２０東京都中央区八重洲２丁目９番１外

参考：近隣駅の地価相場

東京駅(地価相場 12,000,000円/㎡)日本橋駅(地価相場 6,990,000円/㎡)京橋駅(地価相場 10,365,000円/㎡)大手町駅(地価相場 5,995,000円/㎡)有楽町駅(地価相場 12,200,000円/㎡)茅場町駅(地価相場 1,670,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード