東京都中央区銀座３丁目３番１(有楽町駅・京橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


13,600,000円

2017年01月01日に行った東京都中央区銀座３丁目３番１(東京都中央区銀座３−７−１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を13,600,000円/㎡としました。

東京都中央区銀座３丁目３番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都中央区銀座３丁目３番１
住居表示銀座３−７−１
価格13,600,000円/㎡
交通施設、距離銀座、150m
地積290㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)6F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の店舗、事務所ビルが多い商業地域
前面道路の状況北東14.5m区道
その他の接面道路北西側道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),700(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

彦坂正博氏による調査レポート

不動産鑑定士彦坂正博
価格13,500,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因銀座地区における中央通り背後の商業地域であるが、訪日外国人の増加等により路面店を中心とした店舗需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測中央通り背後の商業地域で、築年の経過したビルの建て替えが見られる。今後も一定の繁華性を有する高度商業地域として推移していくものと予測する。路面店を中心に店舗需要が底堅く、地価は上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、銀座地区及び有楽町地区の幹線道路背後の高度商業地域並びに準高度商業地域と把握する。主な需要者は、資金力のある国内外の投資法人、不動産会社及び事業法人が中心になるものと想定される。訪日外国人の増加等により路面店を中心とした店舗需要は底堅く、当該地区の投資適格物件に対する需要も堅調で、地価は上昇傾向にある。取引総額としては、十数億円から数十億円規模の取引が多く見られる。
一般的要因景気は緩やかな回復基調が続いており、低金利を背景にREIT等の物件取得意欲も依然として強く、都心の地価は全体的に上昇傾向にある。

前田悟氏による調査レポート

不動産鑑定士前田悟
価格13,600,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特に変化は認められない。
地域要因中央通り南東側背後のマロニエ通り沿いの商業地域である。近年訪日外国人を含め人通りも多く、繁華性の高まりがみられる。地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測築後経過年数の古い建物も多い地域である。中央通りからも近く、人通りも多い地域であることもあり、徐々に高層店舗ビル等への建て替えが進んでいる。地価は強含み上昇傾向を示している。
市場の特性同一需給圏は、中央通りと昭和通りとの間に位置する幹線道路背後の銀座地区である。近隣地域は、高層建物による店舗ビル、店舗兼事務所ビル等の混在する商業地域である。需要者の中心は、収益目的の不動産投資法人、高層店舗兼事務所ビル及び事務所ビル等の取得を目的とする大手不動産業者が中心である。土地取引水準は、規模等にもよるが、300㎡程度の敷地規模をもつ複合不動産は、35∼40億円程度であり、地価は上昇傾向を示している。
一般的要因東京都心部における土地需要は堅調である。東京オリンピックに向けての開発期待も加わって、中央区の地価は、依然上昇傾向を示している。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6724196
北緯 139度7673422

参考：該当物件周辺マップ

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東京都中央区銀座５丁目４番１、４番２及び４番３東京都中央区銀座６丁目４番１２東京都中央区月島３丁目１００９番外東京都中央区日本橋３丁目６番１東京都中央区日本橋室町２丁目４番１外東京都中央区築地３丁目１２０９番６外東京都中央区日本橋浜町３丁目５１番１４東京都中央区銀座２丁目１０３番６東京都中央区銀座４丁目２番４東京都中央区銀座５丁目１０１番１外東京都中央区八丁堀２丁目１１７番２１

参考：近隣駅の地価相場

有楽町駅(地価相場 12,200,000円/㎡)京橋駅(地価相場 10,365,000円/㎡)築地駅(地価相場 2,125,000円/㎡)東京駅(地価相場 12,000,000円/㎡)築地市場駅(地価相場 2,400,000円/㎡)新橋駅(地価相場 5,360,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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