東京都中央区銀座２丁目１０３番６(築地駅・京橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


3,890,000円

2016年01月01日に行った東京都中央区銀座２丁目１０３番６(東京都中央区銀座２−３−１８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を3,890,000円/㎡としました。

東京都中央区銀座２丁目１０３番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都中央区銀座２丁目１０３番６
住居表示銀座２−３−１８
価格3,890,000円/㎡
交通施設、距離銀座一丁目、90m
地積105㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)6FB1
利用現況店舗、事務所兼住宅等
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中層の事務所ビル、店舗等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況北西8.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),700(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

森田元氏による調査レポート

不動産鑑定士森田元
価格3,900,000円/㎡
個別的要因店舗・オフィスの活性化に伴い、地区計画を活用した高度利用がなされつつある。なお、高度利用地区・駐車場整備地区は適用外。
地域要因インバウンド景気及び稀少性故に近傍においては特に高値取引等が認められ、地価は引き続き上昇傾向でミニ銀座バブルの様相を呈している。
市場の特性同一需給圏の範囲は銀座地区における裏通りの小規模の店舗・事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域で、需要者の属性は中小不動産業者ないしは一般の事業法人等が需要の中心と想定される。市場の需給動向はインバウンド・アベノミクス効果等により上向いており、富裕層による消費の拡大も認められる。当該地域の近傍においては特に高値取引等が認められ、ミニ銀座バブルの様相を呈している。市場での需給の中心となる価格帯は数億円から数十億円である。
一般的要因中国等の外部要因の影響によりアベノミクス政策等にやや陰りはあるものの、インバウンド、各種政策等により、依然不動産市場は活況を呈している。

松岡貴史氏による調査レポート

不動産鑑定士松岡貴史
価格3,880,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は認められない。
地域要因土地の価格に特段の影響を及ぼすような新たな地域要因は認められない。地価は上昇しており、賃料も安定的に推移すると予測する。
市場の特性①同一需給圏の範囲：銀座地区の主要な通りの背後地を中心とする店舗兼事務所等が建ち並ぶ地域。②需要者の属性：投資家、自己利用目的の法人等、多種多様な需要者が想定される。③市場の需給動向：銀座地区中心部ほどの市場の過熱感は感じられないものの売買市場に関しては総額的観点から物件の需要は根強い。④市場での中心価格帯：土地については総額で数億円台から十数億円程度である。
一般的要因金融緩和等の諸施策により景気は回復基調にあり、都心部における不動産市況には全般に明るさが認められる。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6745582
北緯 139度7660922

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

築地駅(地価相場 2,125,000円/㎡)京橋駅(地価相場 10,365,000円/㎡)八丁堀駅(地価相場 6,600,000円/㎡)有楽町駅(地価相場 12,200,000円/㎡)築地市場駅(地価相場 2,400,000円/㎡)東京駅(地価相場 12,000,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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