東京都中央区銀座２丁目２１３番１４(築地駅・京橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


2,400,000円

2017年01月01日に行った東京都中央区銀座２丁目２１３番１４(東京都中央区銀座２−１６−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を2,400,000円/㎡としました。

東京都中央区銀座２丁目２１３番１４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都中央区銀座２丁目２１３番１４
住居表示銀座２−１６−１２
価格2,400,000円/㎡
交通施設、距離東銀座、230m
地積340㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)8FB1
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の店舗、事務所ビルが多い商業地域
前面道路の状況南西15.0m区道
その他の接面道路北西側道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

前田悟氏による調査レポート

不動産鑑定士前田悟
価格2,400,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特に変化は認められない。
地域要因昭和通りと中央区役所、築地警察署との間に位置する準高度商業地域である。人通りも多く、用途の多様性も見られる地域である。
地域要因の将来予測昭和通り南東側背後の銀座地区で、中央区役所、築地警察署西側に位置する高層店舗事務所ビル等の建ち並ぶ、比較的環境の良い商業地域である。当面、現状のまま推移すると予測されるが、地価は強含み傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、昭和通り南東側背後の銀座地区である。近隣地域は、高層建物による店舗兼事務所、マンション等の混在する商業地域である。需要者の中心は、収益目的の不動産投資法人、高層店舗兼事務所ビル及びマンション取得を目的とする不動産業者が中心であり、自社ビル需要の中堅法人も需要者として想定される。取引は、規模等にもよるが、350㎡程度の敷地規模をもつ複合不動産は、10∼30億円程度であり、地価は上昇傾向を示している。
一般的要因東京都心部における土地需要は堅調である。東京オリンピックに向けての開発期待も加わって、中央区の地価は、依然上昇傾向を示している。

砂野明俊氏による調査レポート

不動産鑑定士砂野明俊
価格2,400,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因銀座地区中心部や築地地区に近接するため、店舗付事務所のみならず、ホテル用地や投資用マンション素地等の需要もみられる。
地域要因の将来予測銀座地区外周部に中小規模の高層店舗付事務所等が建ち並ぶ準高度商業地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は主として銀座地区外周部等に中小規模の高層店舗付事務所等が建ち並ぶ準高度商業地域であり、銀座地区中心部に近接する利便性から、ホテル用地や投資用マンション素地としての需要も散見される。需要者は不動産会社、機関投資家、事業会社、個人投資家等など多岐にわたることとなるが、投資目的や事業目的として市場で中心となる価格帯は、土地建物一体で取引されることが多く、総額10億円∼30億円程度となる。
一般的要因国際経済の不透明感に伴う下振れリスクはあるが、マイナス金利等の金融政策や東京五輪期待から都心の優良不動産には根強い需要がみられる。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6709143
北緯 139度7702559

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

築地駅(地価相場 2,125,000円/㎡)京橋駅(地価相場 10,365,000円/㎡)八丁堀駅(地価相場 6,600,000円/㎡)有楽町駅(地価相場 12,200,000円/㎡)築地市場駅(地価相場 2,400,000円/㎡)東京駅(地価相場 12,000,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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