東京都千代田区霞が関１丁目１１番外(霞ケ関駅・桜田門駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
12,200,000円
2017年01月01日に行った東京都千代田区霞が関１丁目１１番外(東京都千代田区霞が関１−４−１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を12,200,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都千代田区霞が関１丁目１１番外 |
| 住居表示 | 霞が関１−４−１ |
| 価格 | 12,200,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 虎ノ門、近接 |
| 地積 | 3,985㎡ |
| 形状 | (1.0:3.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)17FB2 |
| 利用現況 | 店舗兼事務所 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 大規模な事務所ビルが建ち並ぶ商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北西45.0m国道 |
| その他の接面道路 | 三方路 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),800(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
吉村真行氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 吉村真行 |
|---|---|
| 価格 | 12,200,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域の環境に特段の変化はなく、店舗兼事務所を中心とした業務高度商業地域として今後も推移していくものと思われる。 |
| 地域要因の将来予測 | 周辺においては開発計画が散見されるが、いずれも事務所利用を中心とした高度利用が予定されており、今後も業務高度商業地域として推移していくものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、大規模事務所が高度に集積する当区及び隣接区の業務高度商業地域。主な需要者は、不動産ファンド、不動産事業会社及び機関投資家等であるが、何れも特に高い資金調達能力を有する優良企業が想定される。供給は限定的であり、取引物件の希少性・市場選好性は高いものと判断されるが、需要の中心となる価格帯については、立地・規模等に加え、取引当事者の属性・能力により一様ではなく、その把握が困難であると判断する。 |
| 一般的要因 | 東京五輪に向けた開発等を背景に、不動産市場が活性化されているが、日本経済再生に向けて正念場が続いており、景気に減速の兆しも見られる。 |
岩崎隆氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 岩崎隆 |
|---|---|
| 価格 | 12,200,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動は認められない。 |
| 地域要因 | 特段の変動は認められない。地価は引き続き上昇傾向で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 官公庁街に隣接した業務高度商業地域で、その希少性から景気動向に関わらず一定の需要がある。今後も現況の利用形態が続き、地価は引き続き上昇傾向を維持しながら緩やかに推移していくと予測する。 |
| 市場の特性 | ①同一需給圏の範囲：霞が関をはじめ、大手町・丸の内・有楽町周辺地区の業務高度商業地域。②需要者の属性：利便性を指向する国内外の法人や、不動産投資家等が中心。③市場の需給動向：不動産市場は堅調で需給は安定している。投資適格性を有する物件も多く、市場に出ると引き合いは強い。④市場での中心価格帯：総額は画地規模等により様々であるが、単価としては1，000∼1，500万円／㎡前後が価格水準。 |
| 一般的要因 | 不動産市場は概ね堅調で、地価は引き続き上昇傾向を維持している。一部では市場の過熟感も見られ、今後、上昇率は緩やかに変化する可能性がある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度6709137 北緯 139度7503712 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
霞ケ関駅(地価相場 7,940,000円/㎡)桜田門駅(地価相場 3,155,000円/㎡)虎ノ門駅(地価相場 7,940,000円/㎡)有楽町駅(地価相場 12,200,000円/㎡)溜池山王駅(地価相場 2,250,000円/㎡)新橋駅(地価相場 5,360,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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