東京都中央区銀座５丁目２０１番６外(京橋駅・八丁堀駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


7,230,000円

2016年01月01日に行った東京都中央区銀座５丁目２０１番６外(東京都中央区銀座５−１３−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を7,230,000円/㎡としました。

東京都中央区銀座５丁目２０１番６外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都中央区銀座５丁目２０１番６外
住居表示銀座５−１３−７
価格7,230,000円/㎡
交通施設、距離東銀座、70m
地積1,079㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)9FB1
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況北西44.0m都道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),800(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

吉村真行氏による調査レポート

不動産鑑定士吉村真行
価格7,250,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因国内外の消費意欲の高まりを受け、銀座地区における出店需要は旺盛であり、周辺地域においても地価は底堅く推移している。
市場の特性同一需給圏は、東銀座を中心とする幹線道路及び準幹線道路沿いの高度商業地域。主な需要者は、機関投資家、不動産投資法人、大手事業法人等である。オフィス賃料は底を打ち、空室率も低下傾向にあり、地価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は立地・規模等によりまちまちであるが、概ね50∼70億円程度と把握される。
一般的要因日本経済再生に向けた経済政策、2020年の東京オリンピック・パラリンピックに向けた開発等を背景に、不動産市場が活性化されている。

森田元氏による調査レポート

不動産鑑定士森田元
価格7,200,000円/㎡
個別的要因格別の増減価要因は認められない。
地域要因立地条件に恵まれたオフィス等においては、賃料調整は進捗し、空室率上昇も歯止めがかかり、場所的稀少性を反映し地価は上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、昭和通りあるいは新大橋通り等の幹線通り沿い事務所地域と判断する。需要者は大手不動産会社等のほかファンドが中心で、東銀座駅及び歌舞伎座に近いためオフィス需要が優る地域である。需要はやや陰りが見られるがインバウンド景気、アベノミクス効果等により堅調で、今後は建て替え、再開発に伴い、高度オフィス地域として熟成するものと思料する。中心となる価格帯は数十億円から数百億円程度で、規模・形状等で様々である。
一般的要因中国等の外部要因の影響によりアベノミクス政策等にやや陰りはあるものの、インバウンド、各種政策等により、依然不動産市場は活況を呈している。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度67711639404297
北緯 139度7732391357422

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

京橋駅(地価相場 10,365,000円/㎡)八丁堀駅(地価相場 6,600,000円/㎡)日本橋駅(地価相場 6,990,000円/㎡)茅場町駅(地価相場 1,670,000円/㎡)東京駅(地価相場 12,000,000円/㎡)有楽町駅(地価相場 12,200,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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