地域要因

市北部にあって、比較的外部からの転入者が少ない地域ではあるが、駅に近く、一定の需要は認められる。上記要因もあって、地価は強含み。

地域要因の将来予測

特別な変動要因はなく、当分の間は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

地域にはアパート等の収益物件も見られるが、居住の快適性或いは利便性を重視しての自己居住目的の取引が殆どである。その為、収益性を反映した収益価格は説得力に欠ける。一方、本件比準価格は、自己居住目的で取引された際の事例に基づくもので、典型的な需要者の購入動機を反映した実証的で説得力を有する価格である。そこで、比準価格を採用することとし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

新青梅街道の南側の住宅地域で、地域要因の変動は見られないが、一般的要因の影響を受け地価は横這い乃至やや上昇している。

地域要因の将来予測

戸建住宅を主体とした住宅地域であり、近隣地域の価格に大きな変動をもたらす要因は見受けられず、当分は現状のまま推移するものと思料する。

価格決定の理由

戸建住宅地においては、需要者は収益性より居住環境の快適性を重視する傾向にあることから、収益価格が比準価格より低位となったものと思われる。以上により、市場の実勢を反映した比準価格を標準に、収益価格との開差を検証し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

居住環境が良好であり、最寄駅から徒歩圏にあることから利便性が高い。

地域要因の将来予測

大手不動産会社による古い分譲地で、閑静で良好な居住環境にある成熟した住宅地域であり、現状を維持していくものと予測される。地価水準は横ばい傾向にある。

価格決定の理由

土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であり、比準価格は取引の実態を反映して説得力があることから、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連をも検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏に位置し、一定の需要が見込まれる。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏であるが一部には農地も散見され、今後は住宅地としての熟成度を高めるものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅、アパート等が見られる住宅地であるが、収益物件は地主による資産運用が多く、元本に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位となった。土地取引は自用の一般住宅地として取引が中心であり、収益性よりも快適性が重視される傾向であることから、市場における取引の実態を反映した比準価格を標準として、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅から遠いものの、居住環境が良好である。

地域要因の将来予測

当地域は良好な居住環境にある住宅地であり、現状を維持していくものと予測される。地価水準は横ばい傾向にある。

価格決定の理由

土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であり、比準価格は取引の実態を反映して説得力があることから、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連をも検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

新青梅街道の南側の住宅地域で、地域要因の変動は見られないが、一般的要因の影響を受け地価は横這い乃至やや上昇している。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とした住宅地域であり、近隣地域の価格に大きな変動をもたらす要因は見受けられず、当分は現状のまま推移するものと思料する。

価格決定の理由

戸建住宅地においては、需要者は収益性より居住環境の快適性を重視する傾向にあることから、収益価格が比準価格より低位となったものと思われる。以上により、市場の実勢を反映した比準価格を標準に、収益価格との開差を検証し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅地域であり特段の地域要因の変更はないものの周辺は、高い事例も散見されている。

地域要因の将来予測

閑静な戸建住宅地域であり、小手指駅まで徒歩約14分である。今後も現状とほぼ変わらず推移するものと予想される。地価の動向は都心の影響等をも反映し、微増傾向と予想される。

価格決定の理由

比準価格は相対的に規範性が高い事例を採用している。近隣地域及び周辺の地域は、居住の快適性、利便性を重視し、土地の価格が形成されていることから、比準価格は説明性が高い。収益価格に関しては賃貸需要が弱いことから、賃料単価が低い。不動産投資としては魅力が低いが需要はあることから、ある程度の説明性はある。したがって、比準価格を標準に収益価格を参考にして、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般住宅を中心とした既成の住宅地域で、特段の変動要因はないが、一般的要因等の影響下で、地価はやや強含みで推移している。

地域要因の将来予測

共同住宅は見られるものの、戸建住宅を中心とした住宅地域で、地域要因に特段の変動要因はない。当分の間現状の地域要因を維持したまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、一般戸建住宅を中心とした住宅地域で、不動産市場でも自己使用目的の取引が中心で、価格形成は居住の快適性、利便性等に基づく傾向にある。最寄駅から徒歩限界圏であることから賃料水準は低位で、行政的条件の制約もあることから、収益性は低く、収益価格の価格形成への寄与は極めて僅少である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域密着の近隣商業地域で、特段の地域要因に変動はなく、一般的要因下にある。

地域要因の将来予測

特段の変動要因はなく，当面は現状を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

当地域は背後地域の居住者を主に顧客対象とする近隣商業地域で、賃貸物件も見られるが、土地に対する投資採算性は低く、自用目的の取引によって価格が形成される傾向が強い。よって、比準価格を標準に、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、加えて、最近の不動産市場は景気・消費の回復傾向から底堅い動きにあることをことを斟酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小規模な分譲住宅が完成しているが、それ以外は特に変動はみられない。

地域要因の将来予測

地域要因には格段の変動はなく、当面は現状を維持するものと予測される。

価格決定の理由

取引事例比較法にて採用した事例は広域的に収集した蔵村山市内およびその周辺のものであり、開差が生じた部分もあるが、説得力に応じて実勢を反映したものを採用している。なお、収益還元法は適用するのが不適当であり採用していない。そのため、信頼性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、変動率にも留意することにより鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺で開発による大量供給等はなく、需要が増大するような地域要因の向上はないが、一般的要因の影響で地価はやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

住宅地としての特段の変動要因はないが、駅接近性に比較的優れることから、周辺の未利用地・農地等についても徐々に宅地化されていくものと見込まれる。

価格決定の理由

当該地域は、最寄り駅に比較的近い住宅地域で用途地域も1中専であるが、一般住宅が中心の住宅地域であることから自用目的の取引が中心である。したがって、賃貸経営に基く収益価格が需要者の取引判断に与える影響は小さく、相対的に収益価格には限界がある。よって周辺の取引市場で成立した取引事例に基づく実証的な比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動は見られない。

地域要因の将来予測

区画の整った閑静な住宅地域として熟成した地域であるので、価格上昇に至らないが当面は現状を維持して推移してゆくものと予測されるが地域内の高齢化の留意が必要である。

価格決定の理由

本件対象地は、バス便の戸建住宅が最有効使用と判断される土地で、想定される市場参加者は一戸建住宅の取引価格水準を中心とした価格決定行動を行うのが一般的であるものと判断される。本件では当該団地内の事例から取引事例を適正に補修正たが極端な価格差の事例が多く規範性ある事例は1事例にとどまったが当該事例の比準価格に適正であると判断し、且つ代表標準地価格との均衡に留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

東新井町地区の地域要因は特別な変動はなく、地価も安定傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は戸建分譲住宅を中心とする住宅地域で、今後とも現状を維持しながら推移していくものと思われる。

価格決定の理由

近隣地域は低層の一般住宅を中心とした住宅地域で、周囲にはアパート等の収益物件も見られるが、取引の中心は自用目的の戸建住宅である。当該地域の用途地域は一低専のため収益性より快適性が重視される傾向にあり、経済合理性に見合わない賃貸住宅経営が困難なため、収益還元法の適用を断念せざるを得なかった。したがって実証性の高い比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通利便性はやや劣るものの、市内における中庸な住宅地域である。地域要因に格別の変動は認められない。

地域要因の将来予測

最寄駅からやや離れており利便性は劣るものの、住環境が良好な熟成した住宅地域である。地域要因に特段の変動要因はなく、当面は現状を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地が存する近隣地域においては、一部に共同住宅もみられるものの、自用を前提とする戸建住宅が需要及び供給の中心となっている。主たる需要者は居住の快適性を重視し、同一需給圏内における取引の状況を参考にして購入予算を把握するため、収益性に着目した取引はほぼ認められない。以上により、需要者の取引動機を反映している実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を、上記のとおり決定した。

地域要因

低層階を店舗利用しているマンションも見受けられるが、地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

一部に業務地利用が見られるが、当分の間は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

東大和市駅から新青梅街道までのバイパスを担う準幹線道路の沿道として、業務地化が徐々に進行中の地域である。収益価格は、賃貸に供された共同住宅では土地価格に見合う水準の賃料を徴収していないため、比準価格より低位に求められた。本件では、収益価格を参考に取引の実態を反映する比準価格を中心として、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域的には特段の変化はないが、一般的要因の影響を受けて、地域の地価水準も緩やかな上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

地域の発展または衰退を促す要因は特に認められず、当面は現状を維持して推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は現実の市場において成立した取引事例を価格判定の基礎としており、実証的で規範性が高い。収益価格は、収益性に着目して求めた理論的な価格であるが、想定要素を含みやや流動的な側面を有する。よって、居住の快適性、利便性に着目した取引事例により求められた比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

人口・世帯は共に横這い。空閑地に新築が見られるが、住宅地としてほぼ熟成、地域要因に特別の変動はない。

地域要因の将来予測

村山市の人口減が厳しい中、新しい街並が形成され、周囲にはスーパー、医院等があり利便性も優るため、子育て世代を中心に一定の需要が見込まれる。地価はやや下落から横這い基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は村山市全域の住宅地域から事例を採用、標準地と同じ楯岡新町地内の最新の事例を中心に求めており、説得力が高く規範性がある。周囲にアパート等は見られるが、地主の節税目的の物件が殆どで、投資目的の引き合いは見られず、経済合理性に基づいた賃貸借市場は成立していない。よって、代表標準地からの検討を踏まえ、自己使用目的で取引された事例により求めた比準価格を採用、収益価格を検証に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

人口は横這い、世帯は増加。高速道路延伸、国道13号沿線へのスーパー立地など、駅西開発の外部経済効果が見込まれる。

地域要因の将来予測

戸建住宅が連たん、空地はなく、低層住宅地域としてほぼ熟成している。村山市の人口減が厳しい中、高速道路延伸、国道13号沿線の開発による外部経済効果が見込まれる。地価は横這い基調と予測する。

価格決定の理由

比準価格は村山市全域の住宅地域から豊富な事例を採用、標準地と代替関係が強い楯岡中町地内の事例を中心に求めており、規範性がある。周囲にアパート等は見られるが、地主の節税目的の物件が殆どで、投資目的の引き合いは見られず、経済合理性に基づいた賃貸借市場は成立していない。よって、自己使用目的で取引された事例により求めた比準価格を採用、収益価格を検証に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小規模な開発による分譲住宅が比較的供給されている地域であるが、地価に影響を及ぼす要因は見当たらない。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心とした中に空地も見られる既成住宅地域であり、今後とも現在の住環境を維持しながら推移していくものと予測する。地価はここしばらくはほぼ横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は戸建住宅地としての土地利用が多く、典型的な需要者は自宅利用の戸建住宅用地として土地を取得する取引または新築住宅を取得するのが中心である。よって、土地残余法による収益価格の試算は断念し、市場で実際に生起した取引事例に基づいて試算した比準価格を標準とし、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅からやや遠いものの、居住環境が良好である。

地域要因の将来予測

当地域は閑静で良好な居住環境にある住宅地として成熟しており、現状を維持していくものと予測される。地価水準は横ばい傾向にある。

価格決定の理由

近隣地域は自用の戸建住宅の取引が中心となっている地域である。収益物件はほとんどなく、賃貸市場は形成されていないことから、収益価格の試算は割愛した。したがって、取引の実態を反映した比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連をも検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

前面道路である都道の拡幅工事が進展をみており、市役所に近い地域でもあることから地域内の地価は横ばい乃至僅かに上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

店舗、店舗兼居宅を中心とした地域であるが、商業繁華性には欠け住宅地としての需要が強くなりつつあり、この傾向が続くものと予測される。地価はほぼ横ばいで推移するものと予測される。

価格決定の理由

収益物件として賃貸ビル、賃貸マンション等の売買は少なく、取引の中心は自用である。路線近隣商業地域ではあるものの、近年は店舗だけでなく住宅地としての需要も一定程度見られることから、試算価格のうち比準価格が相対的に説得力に富んでいる。よって比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地からの検討を踏まえ、今後の市場動向、周辺の地価変動率等との検討を合わせ行い、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

最近は、小規模な開発に係る分譲住宅の供給が主であり、中規模以上の開発物件は、かなり少なく、当面この傾向が続くものと見込まれる。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変動はなく、土地利用については、当面はほぼ現状で推移していくものと見込まれる。

価格決定の理由

 比準価格は、市場性を直接反映し、実証的性格を有する。当評価では、対象標準地が存する本町地区内のものを含む取引事例が得られた。採用事例の規範性についての吟味も各事例の特徴に応じて十分行われたと認められ、実証性は比較的高い。収益価格は、対象地域に於いては、貸家の需要がかなり少ないこと等を勘案すると適用の適切性を欠くと認めたので求めなかった。これらを踏まえ、代表標準地価格の変動率等にも留意して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域的には特段の変化はないが、一般的要因の影響を受けて、地域の地価水準も緩やかな上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

地域の発展または衰退を促す要因は特に認められず、当面は現状を維持して推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は現実の市場において成立した取引事例を価格判定の基礎としており、実証的で規範性が高い。収益価格は、収益性に着目して求めた理論的な価格であるが、想定要素を含みやや流動的な側面を有する。よって、居住の快適性、利便性に着目した取引事例により求められた比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

武蔵村山市は都内では郊外に位置しており、それほど需要が芳しいとは言えないが、一応都内ということもあり、取引される価格は底堅い。

地域要因の将来予測

特段の変動要因はなく、当面は現状を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

取引事例比較法にて採用した事例は類似性の高い武蔵村山市内のものであり、開差が生じた部分もあるが、説得力に応じて実勢を反映したものを採用している。なお、収益還元法は適用するのが不適当であり採用していない。そのため、信頼性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、変動率にも留意することにより鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、大規模な開発や宅地分譲等、特段の変動要因はない。一般的要因の変動を受け、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

徒歩圏内の標準的な戸建住宅地域で、地域要因に特段の要因変動はない。今後とも居住環境が良好な既成住宅地域としての現状を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は主として戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、その取引実態は居住の快適性や通勤の利便性、地縁性を選好条件として所得を制約条件とする自用・自住目的の取引が大半である。共同住宅等の収益用不動産もみられるもその収益性は低く、収益価格も低位に試算された。よって、収益価格は参考にとどめ、取引実態にも合致し説得力のある比準価格を標準とし、不動産市場の需給動向の勘案を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

隣接地区である大南5丁目内にある湘南衛生組合処理場跡地の開発事業（開発許可27年1月、専用住宅向で計216区画）が進捗中である。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変動はなく、土地利用については、当面はほぼ現状で推移していくものと見込まれる。

価格決定の理由

 比準価格は、市場性を直接反映し、実証的性格を有する。当評価では、対象標準地が存する大南地区内のものを含む取引事例が得られた。採用事例の規範性についての吟味も各事例の特徴に応じて十分行われたと認められ、実証性は比較的高い。収益価格は、対象地域に於いては、貸家の需要がかなり少ないこと等を勘案すると適用の適切性を欠くと認めたので求めなかった。これらを踏まえ、代表標準地価格の変動率等にも留意して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

大南5丁目地区にある湘南衛生組合処理場跡地の開発事業（開発許可27年1月、専用住宅向で計216区画）が進捗中である。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変動はなく、土地利用については、当面はほぼ現状で推移していくものと見込まれる。

価格決定の理由

 比準価格は、市場性を直接反映し、実証的性格を有する。当評価では、対象標準地が存する大南地区内のものを含む取引事例が得られ、採用事例の規範性についての吟味も各事例の特徴に応じて十分行われたと認められ、実証性は比較的高い。収益価格は、対象地域に於いては、貸家の需要がかなり少ないこと等を勘案すると適用の適切性を欠くと認めたので求めなかった。これらを踏まえ、代表標準地価格の変動率等にも留意して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

小規模な開発による分譲住宅が比較的供給されている地域であるが、地価に影響を及ぼす要因は見当たらない。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心とした既成住宅地域であり、今後とも大きな変化はなく、現在の住環境を維持しながら推移していくものと予測する。地価はここしばら横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は戸建住宅地としての土地利用が多く、典型的な需要者は自宅利用の戸建住宅用地として土地を取得する取引または建売住宅が中心である。賃貸収益を目的とする取引はほとんど見られない。よって、土地残余法による収益価格の試算は断念し、市場で実際に生起した取引事例に基づいて試算した比準価格を標準とし、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

小手指駅前の商業地域で、今後も現状程度の商業地として推移するものと予測される。地価動向は、上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は店舗、事務所を主体とする自用の取引が中心であり、近隣地域、類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえた。一方で賃貸物件も認められ、賃貸事例も存在するが、土地所有者が建物のみを投下資本として投資することが多い地域であるため、収益価格の相対的信頼性はやや劣る。従って、市場における取引の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特別な地域要因はない。

地域要因の将来予測

低層住宅地で小手指駅を最寄り駅とする概ね良好な住宅地域である。周辺区画整理が完了し今後も良好な住宅地としてより熟成していくものと思われ、景気動向もあいまって横ばいで推移している。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺地域は自用目的の取引が中心の住宅地域である。周辺に収益物件がほとんどなく賃貸市場が形成されていないため、収益価格の試算は適用しない。したがって同一需給圏内の類似地域における取引事例をもとに比準価格を求め、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、さらには地価動向も考慮しつつ鑑定評価額を上記のごとく決定した。

地域要因

 熟成している低層住宅地域であり、特筆すべき地域要因の変化は認められない。

地域要因の将来予測

住環境良好な住宅地域で、熟成度も高いことから、概ね現状維持で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

 当該地域及び周辺住宅地域においては、アパート等の収益物件も混在するが、取引の中心は自用目的がその多くを占めており、収益価格は土地価格の形成にさほど影響していない状況にある。よって、本件では実際の取引事例に比準して求められた比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動は特にない。地価はやや上昇した。

地域要因の将来予測

西所沢駅から徒歩約1分強に位置する商業地域。借地も多く地域要因の変動は起きにくい。現状程度での推移が見込まれ、地価は景気動向に応じた上昇も予測される。

価格決定の理由

比準価格は相対的に規範性が高い事例を採用して求めたが、商業地の価格は比較目線だけの格差判定では精度に限界がある。収益価格は地権者の所有ビルが賃料リーダーとなり元本と果実の相関が薄れ易くもあり低位に求められたが、商業地につき収益性の検討が不可欠である。したがって、市場の取引の実態を反映した比準価格を標準として、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域であるので、規範性の高い多数の取引事例を収集し、これに基づいて比準価格を求めた。一方、収益価格については、当該地域が土地区画整理事業完了後の新興住宅地域であり、未だ賃貸市場が未発達であることから収益還元法の適用は困難であった。したがって、本件では取引事例比較法を単独適用し、代表標準地との均衡に留意のうえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。