埼玉県所沢市大字上山口字後久保５００２番７(西武球場前駅・下山口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


110,000円

2017年01月01日に行った埼玉県所沢市大字上山口字後久保５００２番７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を110,000円/㎡としました。

埼玉県所沢市大字上山口字後久保５００２番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県所沢市大字上山口字後久保５００２番７
住居表示 
価格110,000円/㎡
交通施設、距離西武球場前、1,500m
地積174㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
前面道路の状況北東4.2m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

江里口真氏による調査レポート

不動産鑑定士江里口真
価格110,000円/㎡
個別的要因価格に影響を及ぼす個別的要因の変動は特にない。
地域要因戸建住宅地域であり特段の地域要因の変更はないものの周辺地域の需要は引き続き見られる。
地域要因の将来予測閑静な戸建住宅地域である。周辺地域を含み傾斜地に存しており、現状を維持していくものと思料する。周辺の地価の動向に影響を受け推移するものと思われる。よって、微減傾向もしくは横ばいと予想される。
市場の特性同一需給圏は西武線沿線で、概ね所沢市及び東京都を含む周辺市町の住宅地域が圏域。需要者は同一需給圏内の居住者が中心である。駅から距離があり、建築協定等もあることから、需要は弱い。周辺は上昇基調が多いものの、当該地域はほぼ横ばいである。市場の中心となる価格帯は土地で1，500∼2，000万円である。また、新築の戸建住宅は2，700∼3，500万円である。
一般的要因国内景気は一部に改善が見られる。人口減少や国内消費の低調など経済環境は厳しく、条件の良い地域とそうでない地域の格差が拡大傾向にある。

岡田充司氏による調査レポート

不動産鑑定士岡田充司
価格111,000円/㎡
個別的要因北東側道路であるが、画地規模、形状とも地域の代表的且つ標準的な画地である。個別的要因に特別な変動要因は認められない。
地域要因所沢市南西部の郊外の閑静な住宅地で地域要因は安定的に推移しており特段の変動要因は認められない。地価動向は、ほぼ横ばいを維持している。
地域要因の将来予測傾斜地にて開発されたバス便の戸建住宅地域。地域要因に特段の変動要因はなく、今後も現状程度の熟成した住宅地として推移すると見られ、地価は横ばい乃至弱含みと予測される。
市場の特性同一需給圏は、所沢市及びその周辺地域にあって、主に西武線沿線の郊外部の住宅地域を圏域とする。需要者は主に同一需給圏内の居住者が中心で、圏外からの流入は少なく自己使用を目的とした個人の一次取得者である。やや交通利便性に劣り、画地規模も比較的大きいため需要はやや弱い。中心価格帯は、土地は170㎡程度で1，800万円前後、敷地35∼40坪程度の新築戸建住宅は2，600万円∼3，000万円が中心価格帯である。
一般的要因景気の緩やかな回復基調が続く中、株価上昇を背景に低金利の継続と住宅ロ−ン減税等が住宅需要を下支えし徒歩圏の地価はやや上昇している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7767432
北緯 139度4239481

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

埼玉県所沢市大字山口字美園上１３７５番５埼玉県所沢市中新井５丁目１０６４番１１２埼玉県所沢市大字北野字宮後７５５番８埼玉県所沢市大字山口字翁樹２００７番３埼玉県所沢市大字北野字桜田１５８番１０

参考：近隣駅の地価相場

西武球場前駅(地価相場 148,500円/㎡)下山口駅(地価相場 145,000円/㎡)遊園地西駅(地価相場 165,000円/㎡)西武遊園地駅(地価相場 165,000円/㎡)西武園駅(地価相場 165,500円/㎡)武蔵大和駅(地価相場 165,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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