地域要因

調整区域内に存するため同じ価格水準であれば市街化区域に比し、競争力が劣る面もあるが、住環境や店舗接近性が良好であり需要は安定している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ大規模新興住宅団地内に存する。地域内に空地はほとんど見られず、住宅地として概ね熟成しつつある。住環境は良好であるため、需要は安定的に推移し、地価水準は緩やかに上昇する。

価格決定の理由

比準価格は事例適格要件を満たす規範性の高い事例に適正な補修正を施して求めている。一方、収益還元法は地域内に収益獲得を目的とした賃貸アパート等はないため、賃貸市場は未成熟であると判断し、適用を断念した。よって、本件評価においては、現実の取引事例に生起した実証的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地価格との均衡を踏まえ、単価と総額との関連にも十分に留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないが、利便性が比較的高い地域であるため周辺ではミニ開発等もみられ、需要は底堅く、地価の上昇幅は拡大している。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等の共同住宅が混在する住宅地域であり今後も同様の利用形態が継続するものと思料する。街路条件がやや劣るが、市内の不動産市況の影響を受け地価は上昇幅がやや拡大している。

価格決定の理由

住環境等の環境条件が比較的類似する取引事例を基にウエイト付けを行って求めた比準価格については説得力の高い価格が求められたものと思料する。一方、戸建住宅が主体の地域であり、土地価格に比し賃料水準が低廉であり市場参加者は市場性に基づいて意思決定を行う地域であるため、収益性を反映する収益価格の説得力は劣る。よって比準価格を標準に収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り試算した。

地域要因

周辺を開発済み住宅地で囲まれた既成住宅地であるが、生活利便施設等への接近性に優れるところから、住宅需要は引き続き堅調である。

地域要因の将来予測

当該地域は、既成の低層住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。地価水準は、住宅地需要が引き続き堅調であるため、上昇基調で推移すると予測する。

価格決定の理由

収益物件として一部にアパート等が見られる程度で、賃貸市場の成熟の程度から土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低く試算された。自己使用目的での取引が主体の快適性を重視する住宅地域であるため、信頼性の高い取引事例から試算され、市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留めて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

月の浦小学校の児童数はH24→H28で▲6．5％と減少（全小学校平均は＋3．3％）。ファミリー流入より若者流出の方が多いと推定。

地域要因の将来予測

団地完成から30年近く経過しており、熟成した住宅団地である。築年が古い住宅は外壁リフォームなどが見られるが、建て替えまでは至っていない。駅から遠いが住宅需要は回復しており、地価は上昇傾向。

価格決定の理由

当地域は第一種低層住居専用地域の指定を受けた郊外の大規模住宅団地である。比準価格は、すべて月の浦地区でエンドユーザーが購入した事例を採用し、資料の信頼性が高い。また、賃貸アパートは皆無で、賃貸市場が未形成のため、収益価格は試算しなかった。当地域は自用のエンドユーザーの取引価格で地価相場が形成される。以上より、郊外の住宅需要が回復傾向にあることを踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏外の利便性の劣る小規模住宅地域であるが、パワービルダー等による売行き好調な分譲価格の上昇圧力に牽引され地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

最寄駅徒歩圏外の小規模住宅地域で、大きな地域要因の変動もなく、当面現状維持で推移するものと思料される。利便性の劣る地域であるが、分譲地価格の上昇圧力等により地価は上昇基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、地理的位置は遠いものの、地域的類似性を有する規範性の高い事例から導いた価格であるため、市場性を反映し、当該試算値の説得力は高い。収益価格は、収益性を反映する価格であるものの、当該地域は賃貸市場がやや未成熟な地域であるため、当該試算値の説得力はやや低い。鑑定評価額にあたっては、市場性を反映する比準価格を重視するとともに、収益価格を比較考量し、更に代表標準地との均衡にも留意して上記の通り決定した。

地域要因

駅距離、画地規模が小さいことによる総額面での優位性から需要は強く、活発な取引が認められる。

地域要因の将来予測

地域の熟成度は高く、当面現状程度で推移するものと予測する。低金利等を背景に、当該地域周辺の住宅需要や取引市場は堅調に推移しており、地価はしばらくの間、上昇傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

比準価格は市場における実際の取引事例を比較検討して求めた実証的な価格であり、規範性は高い。収益価格は賃貸経営に基づく収益性を反映した価格であるが、当該地域は戸建住宅の取引が優勢で、収益性よりも居住の快適性等が重視される地域であることから、相対的な説得力は劣ると判断した。以上から、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、価格形成要因の変動状況も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

住宅の建て替えが散見される。人口変動率は南区平均（H25∼28の3年で＋1．6％）に対し、野多目1∼6丁目は▲1．4％と減少。

地域要因の将来予測

周辺は、開発後30∼40年経過した古い住宅団地が多い。個人が古家付き土地を購入し住宅を新築したり、不動産開発業者が2区画に分割して建売分譲するケースが散見される。取引価格は高く、地価は上昇傾向。

価格決定の理由

当地域は第一種低層住居専用地域の指定を受けた戸建住宅地域である。比準価格は、標準地に近接する取引事例を多く採用しており、資料の信頼性が高い。また、賃貸アパートは地主の遊休地利用を主とし、土地を購入してのアパート建築は採算が取れないことから、収益価格は試算しなかった。以上より、代表標準地との均衡に留意のうえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、総額面からも十分に需要水準にある。

地域要因

区域内に市場の特性等に係る格別の変動要因はないが、福岡市のマンション開発用地の高騰が春日市の利便性の高い住宅地にも波及している。

地域要因の将来予測

今後は共同住宅等を中心とした住宅地域として成熟していくと予測する。地価は今後も上昇傾向で推移する可能性が高いが、マンション販売の売行きは鈍ってきており、マンション用地の需給緩和も懸念される。

価格決定の理由

対象標準地は比較的利便性の高い住宅地域に存し、分譲マンション業者の投資採算性重視で価格形成されている。ただし、現在用地需要の競合が激しく、投資採算性重視だけでは素地取得が困難で、現在の市場環境の実態もある程度考慮せざるを得ない。したがって、本件では、分譲マンション業者の投資採算性を最もよく反映している開発法による価格をやや重視し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格も比較考量のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区域内に市場の特性等に係る格別の変動要因はないが、供給が限定的である市内住宅地のなかで、まだ割安感があるため、需要がやや高まっている。

地域要因の将来予測

街路条件がやや悪い旧分譲地で規模の大きな画地が多い。住宅需要の高まりで画地の細分化の進展がみられる。駅利便性は劣るが、地価水準は割安感もあることから強含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

旧分譲地で、アパート等の賃貸物件はほとんどなく、投資採算性の観点から新規に土地を取得して賃貸住宅を建設するケースは見られないため、規範性の観点から収益還元法は適用しなかった。市場では居住の快適性や利便性に着目して周辺相場との比較で取引が行われている実態を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はないが、南区郊外にも、住宅需要の堅調さが波及しており、地価は緩やかな上昇傾向を示している。

地域要因の将来予測

当地域は、街路条件がやや劣る既存の住宅地域である。周辺地域においては、住宅需要が旺盛で土地取引が活性化しており、それに伴い、当近隣地域の地価も上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、主として快適性を重視した価格形成要因の影響を受ける戸建住宅地域で、賃貸目的のアパート等はなく、賃貸市場は未成熟であるために、収益還元法は非適用とした。よって、現実の市場性を反映した比準価格を中心に、代表標準地との検討をふまえ、同一需給圏の市場動向、単価と総額との関係、更に昨年の価格からの変動状況等も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

商業集積度の高い路線商業地域であり、企業の出店意欲の回復から高値取引も周辺で見られるようになっており、地価の上昇傾向は顕著である。

地域要因の将来予測

県道沿いの繁華性が高い路線商業地域であり、今後も同様の利用形態が継続するものと思料する。長らく下落、横這い傾向が続いたが、企業の出店意欲は上向きであり取引件数も増加し、地価は強含みで推移している。

価格決定の理由

場所的同一性が強く規範性の高い路線商業地域の事例を収集し得たことから、比準価格については市場性を反映した説得力の高い試算価格が求められた。一方、収益還元法については最有効使用の建物等適切な想定がなされているものの、収益項目、費用項目の査定の各段階に想定要素を多く含むため説得力がやや劣る。よって市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、価格形成要因の変動状況も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域内に特段の変動要因はない。市内でも人気の高い学校区に存するため、住宅地需要は安定しており、地価水準も緩やかに上昇している。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅団地内に存し、住宅地として概ね熟成した状況にある。最寄り駅までやや難はあるが、人気の学校区内に存するため、住宅地需要は安定基調で推移し、当分の間、地価は緩やかに上昇する。

価格決定の理由

対象地の存する地域が持ち家を中心とした住宅地域であり賃貸市場は未成熟であるため、収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格は、事例適格要件を満たす適切な事例に、適正な補修正を施して求められており、現下の地域市況を示す実証的、客観的な価格であり、十分に説得力を有すると判断した。よって、本件評価においては、前年度当該標準地価格を参考に、単価と総額との関連にも留意のうえ、比準価格をもって、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

旧来からの近隣型の路線商業地域であり、変化に乏しい。都心部や大型店への顧客流出は否めず、商業地需要も回復には至っていない。

地域要因の将来予測

銀行、各種小売店舗等の近隣型店舗が多い路線商業地域であり、今後も現状程度で推移するものと予測する。商況は依然厳しいが、福岡都市圏の不動産市場が総じて活況なことから、地価は横ばい圏内で推移。

価格決定の理由

都心部や大型店への顧客流出などから、店舗の賃料負担力は低下しつつあり、元本に見合う賃料相場が形成されておらず、収益価格が低位に求められた。本件評価においては、地域の特性も勘案の上、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに店舗用地及び共同住宅地への投資動向等も総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街化調整区域にあるため、開発等も見られず、土地需要も限定的である。市内の地価上昇とは動きを異にする。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、市街化調整区域内に存する郊外の住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法の適用を断念した。比準価格の査定にあたっては、調整区域内の事例が乏しく、事例収集範囲が広範囲に及ばざるを得なかったが、試算の過程において十分な比較検討を行っており、信頼性は高いと評価できる。よって、本件では、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、周辺標準地の推移や不動産の需給動向にも留意の上、鑑定評価額を決定した。

地域要因

住環境、交通アクセス、学校区等いずれも優る地域であることから、需要は強含みで推移し、地価水準は上昇基調である。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並び、周辺には学校等も多く存する品等の高い住宅地域である。最寄り駅まで徒歩圏内であることも相まって、住宅地需要は強含みで推移し、当分の間、地価は上昇基調で推移すると予測する。

価格決定の理由

収益価格は元本と賃料との相関関係が不完全であり低位に試算された。比準価格は現実の取引事例に適正な補修正を施しており、現下の市況を反映する実証的な価格といえる。本件においては、中心需要者が収益性よりも快適性を重視する個人であることに鑑み、比準価格は収益価格に比し、相対的に規範性が高いと判断した。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地価格との均衡を踏まえ、単価と総額の関連を留意の上、鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅からやや離れるが、中心部における価格上昇や供給不足等が波及しており、一般的要因等の影響も受け、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、今後も比較的規模の大きい画地の細分割を伴いながら、住宅地域として推移するものと予測する。区内中心部の地価上昇が波及しており、地価は上昇基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が中心となる住宅地域では、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であり、若久地区周辺で実際に行われた取引価格に基づき試算された比準価格は説得力を有する。一方、地域の主体となる一般住宅の賃貸市場は未成熟であること、及び公法上の規制等からアパート用地の需要も弱いことを踏まえ、収益還元法の適用は断念した。以上より、本件では、周辺地価動向等も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

井尻六ツ角の上下車線の通行量はここ数年横ばい。井尻1∼5丁目の人口はH24∼27の3年で＋4．4％と南区平均（＋1．6％）より大きい。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は幹線沿いで多用途が想定される。比準価格は、同種の幹線道路の取引事例を採用しており、実証的である。収益価格は、店舗付きマンションを想定した。ただし、建築費、空室率、利回りの見通しは投資家ごとに判断が異なり、比準価格より流動的になりやすい。以上より、比準価格の精度が上回ると判断し、比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との秤量的検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

上記要因を受けて、駅近の面大地等、マンション用地として高値での取引も確認されており、地価水準は引き続き強含みで推移している。

地域要因の将来予測

最寄り駅近くの店舗、共同住宅が建ち並ぶ商業地域で、格別の変動要因はない。駅徒歩圏内に存する一棟売りの投資適格物件に関しては、需給の逼迫状態が続いており、土地価格も上昇が続いていくと予測する。

価格決定の理由

比準価格では、上記商業地の特性を鑑みた同一需給圏を設定し、代替・競争等の関係にある取引事例に基づき試算したことで実証性を有する。一方、投資家の市場行動を反映した収益価格については、規模・間取り・賃料といった建物の想定如何により流動的となる面を否定出来ず、やや説得力に欠ける。したがって、本件比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との比較検討などを踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅近郊の商業地域であり、利便性が高いことからマンション等の投資需要が旺盛であり、店舗がマンション等に建て替えられるケースが目立っている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

地域の様相が比較的類似し、各要因格差率についても比較的小さい取引事例を多数収集し得たことから比準価格については説得力の高い価格が求められたものと思料する。一方、収益価格は最有効使用の建物の建築を想定し、収益性の側面から求めた価格であるが、試算の過程において多数の想定要素を含むことから規範性はやや劣ると判断した。よって、比準価格を標準に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を行い、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

利便性に優れた住宅地域であることから、特に、共同住宅用地、収益物件の需要が堅調で、周辺においては高値の取引も多く見られる。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅、アパート等が混在する住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。地価水準は、住宅地需要が引き続き堅調であるため、上昇基調で推移すると予測する。

価格決定の理由

規範性を有する取引事例から試算された比準価格は、市場性を反映している。収益価格は標準地に最有効使用の賃貸用建物の建設を想定して求めたもので、収益性を反映しているが、各算定項目について想定等の不確実性を多く含むため、価格の精度にやや難を有する。よって、市場実態を反映した信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、更に、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

最寄駅の徒歩圏に位置し、マンション用地に対する需要は堅調。生活利便性に優れ、地価は上昇傾向を強めている。

地域要因の将来予測

現在、中層共同住宅地域として熟成度は高く、将来も急激な変化は考えられない。福岡市に隣接し、最寄駅の徒歩圏にあり、住宅需要は旺盛であり、地価は上昇傾向を強めている。

価格決定の理由

ファミリー向けのマンションを中心に周辺には共同住宅が多いが、土地価格と分譲価格の関係が不安定であることから、開発法による価格はやや低くく試算された。市場性を反映する比準価格を重視して、投資採算性を反映する開発法による価格を参考とし、前年価格等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性、住環境ともに恵まれ、市内でも住宅地としての人気が特に高い。ミニ開発による分譲価格が高位であり、地価上昇を牽引している。

地域要因の将来予測

利便性と居住環境が良好な中級住宅地域であり、熟成度は高い。建替えを契機としたミニ分譲が多く、売行きは良好、分譲価格は総じて高水準となる。このため、地価は今後も上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は閑静な住宅地域であり、収益性よりも快適性を重視して価格が形成される傾向にあることから、収益価格がやや低位に試算された。本件評価においては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区中心部にほど近い住宅地域であり、生活利便性等を背景にミニ開発による取引が見られる。一般的要因の影響も受け、需要は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心とした既成住宅地域で、今後もミニ開発等を伴いながら住宅地域として推移していくものと予測する。都心部接近性は比較的良好であり、底堅い需要を背景に、地価は強含みで推移していくと予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が中心となる住宅地域では、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であり、三宅地区周辺で実際に行われた取引価格に基づき試算された比準価格は説得力を有する。一方、地域の主体となる一般住宅の賃貸市場は未成熟であること、及び公法上の規制等からアパート用地の需要も弱いことを踏まえ、収益還元法の適用は断念した。以上より、本件では、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外の古くからの住宅団地であり、利便性が劣る。画地規模が大きいが、分割による再分譲が増加しており、取引は活発化している。

地域要因の将来予測

開発時期が古い郊外の大型住宅団地であり、画地規模が大きく、分割により再分譲されるほかは、変化に乏しい。地価の下落期間が長かったことから値ごろ感があり、今後は緩やかな地価上昇が続くものと思料する。

価格決定の理由

自用の戸建住宅を中心とする住宅団地であり、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は、同一又は近隣団地内の取引事例を採用しており、規範性の高い試算価格と評価できる。よって、本件では、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、さらに、前年公示価格並びに価格形成要因の動向を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区域内に市場の特性等に係る格別の変動要因はないが、収益物件の取引活発化の影響や、開発期待も徐々に高まりつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は繁華性の高い駅前商業地に存しており、こうした優良物件は市場に出ることは少ないため、仮に市場に出た場合は需要の競合が生じ、賃貸事業による投資採算性だけに着目するのであれば、取得は困難な状況となっている。したがって、本件では、市場の実態を反映し、様々な需要者の投資スタンスを織り込んで成立した取引事例に基づく比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、収益価格を比較考量のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

雑餉隈∼春日原駅間の新駅設置及び連続立体交差事業が平成33年度開業予定である。マンション用地取得・建設等が進んで地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

デベロッパーによる用地取得やマンション建設も進んでいる等、地価水準は今後とも上昇傾向を維持するものと予測する。なお、近傍における西鉄新駅の設置案が承認されている（平成33年度開業予定）。

価格決定の理由

比準価格は、その決定過程も適切であり、市場性を反映し実証的で規範性の高い価格が得られた。一方、収益価格は、想定建物、賃料水準、還元利回り等、各種の判断要素が介在し、それらの把握には困難も伴い、相対的に説得力、規範性にやや劣る。従って、比準価格を重視し、収益価格を従に関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。