福岡県福岡市南区老司３丁目６６７番２７(博多南駅・大橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


64,900円

2017年01月01日に行った福岡県福岡市南区老司３丁目６６７番２７(福岡県福岡市南区老司３−２３−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を64,900円/㎡としました。

福岡県福岡市南区老司３丁目６６７番２７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福岡県福岡市南区老司３丁目６６７番２７
住居表示老司３−２３−５
価格64,900円/㎡
交通施設、距離大橋、3,600m
地積246㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況東4.3m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

税田健司氏による調査レポート

不動産鑑定士税田健司
価格65,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近年、周辺で総額を抑えたミニ開発の住宅分譲が増えている。都市計画道路「屋形原・須玖線」の整備が進捗中で順次供用開始されている。
地域要因の将来予測熟成した郊外の戸建住宅地域で、今後とも大きな変化はなく現状を維持するものと予測する。地価水準は近年周辺で活発なミニ開発の戸建分譲等の影響を受け、微増傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、南区南部郊外部の住宅地域で、西鉄天神大牟田線「大橋」「井尻」駅からバスを交通手段とする地域である。需要者は市内に通勤するサラリーマン層が主体である。街路の連続性がやや劣り長年地価下落が続いていたが、金融緩和等に起因して住宅需要が増え、地価も微増傾向で推移している。市場の中心価格帯は、土地は総額で1，500万円、新築戸建物件で総額3，000万円までが需要の中心である。
一般的要因南区郊外部では画地分割によるミニ開発の住宅分譲が増加し、地価の上昇エリアが拡大している。

能久氏による調査レポート

不動産鑑定士能久
価格64,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因人口は減少傾向にあるものの、住宅需要は、堅調であり、地価は強含みで推移している。
地域要因の将来予測現在、戸建住宅地域として熟成度は高く、将来も急激な変化は考えられない。都心部にやや距離があるものの、住宅需要は堅調であり、地価は強含みで推移している。
市場の特性同一需給圏は、南区内西部の最寄駅からバス便の戸建住宅を中心とした住宅地の圏域。需要者の中心は、福岡市中心部への通勤者等である。近年、周辺では人口は減少傾向にあるものの、取引動向は堅調に推移している。市場の中心価格帯は土地1000∼1500万円程度、新築住宅では3000万円程度が中心的価格帯である。
一般的要因南区は、都心部のベッドタウンとしての性格を有し、特に最寄駅から徒歩圏の物件に対する取得意欲は旺盛である。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度5331834
北緯 130度4191658

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

博多南駅(地価相場 82,000円/㎡)大橋駅(地価相場 123,000円/㎡)井尻駅(地価相場 99,350円/㎡)笹原駅(地価相場 104,000円/㎡)高宮駅(地価相場 161,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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