福岡県大野城市大字牛頸３０２番(水城駅・大野城駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
33,800円
2017年01月01日に行った福岡県大野城市大字牛頸３０２番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を33,800円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県大野城市大字牛頸３０２番 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 33,800円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 下大利、3,900m |
| 地積 | 369㎡ |
| 形状 | 不整形(1.0:2.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 農家住宅、倉庫等が見られる農地の多い住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東4.0m市道 |
| その他の接面道路 | 南東側道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化調整区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
槇由紀氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 槇由紀 |
|---|---|
| 価格 | 33,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 市街化調整区域にあるため、開発等も見られず、土地需要も限定的である。市内の地価上昇とは動きを異にする。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、郊外の農家住宅地であって、大野城市及び周辺市町の一部に及ぶ。需要者は、農業従事者や地縁を有する個人需要者が中心であり、外部からの参入は少ない。市街化調整区域内の土地であるため、市場性が劣り、取引件数も少ない。よって、取引の中心価格帯は見出しにくいが、戸建住宅地の土地総額で、概ね1，000万円前後と判断する。 |
| 一般的要因 | 大野城市では、人口・世帯数が増加傾向にあり、継続的な低金利政策等を背景に、消費者の住宅取得マインドは高い。 |
高木俊二氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 高木俊二 |
|---|---|
| 価格 | 33,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に変動はない。売り物件もほとんどない。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は、近隣市町村も含む郊外の農家集落地域及び近隣地域周辺の市街化区域の住宅地域。市街化調整区域で、非農業従事者が更地を購入して住宅を新築することは不可。非農業従事者の購入対象不動産は、適法に建築された中古住宅又は「既存建築物の建替え」制度で建替え可能な古家付き土地などに限定される。一方、供給（売り）も極めて少なく、相場が形成されにくい。需要価格帯は規模次第だが、近隣の住宅団地と比べてかなり割安感が必要。 |
| 一般的要因 | 大野城市のH28．10時点の人口は約10万人で、年1％前後増加。市内全域で、小規模な新築住宅分譲の売行きが好調である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度4974216 北緯 130度4737524 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
福岡県大野城市大字下大利３９２番１０福岡県大野城市大字上大利１４４番６福岡県大野城市大字瓦田９番１福岡県大野城市南ケ丘２丁目１０５番福岡県大野城市大字牛頸１０８７番４０福岡県大野城市若草２丁目１７６８番２９福岡県大野城市つつじヶ丘４丁目８１４番４福岡県大野城市南ヶ丘６丁目２９番福岡県大野城市南ヶ丘１丁目２５７番福岡県大野城市つつじヶ丘四丁目８４６番３７福岡県春日市松ケ丘３丁目１２２番福岡県春日市塚原台３丁目１３番２福岡県春日市塚原台２丁目７番福岡県筑紫郡太宰府町大字太宰府字松川２４３番３福岡県太宰府市長浦台１丁目２４４番５３３
参考：近隣駅の地価相場
水城駅(地価相場 91,900円/㎡)大野城駅(地価相場 115,500円/㎡)下大利駅(地価相場 93,800円/㎡)白木原駅(地価相場 115,500円/㎡)都府楼南駅(地価相場 72,150円/㎡)博多南駅(地価相場 82,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード