福岡県福岡市南区中尾２丁目３７番(大橋駅・高宮駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


144,000円

2016年01月01日に行った福岡県福岡市南区中尾２丁目３７番(福岡県福岡市南区中尾２−２−２３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を144,000円/㎡としました。

福岡県福岡市南区中尾２丁目３７番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番福岡県福岡市南区中尾２丁目３７番
住居表示中尾２−２−２３
価格144,000円/㎡
交通施設、距離高宮、2,900m
地積992㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F
利用現況銀行
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況銀行、スーパー等が建ち並ぶ県道沿いの商業地域
前面道路の状況北西10.0m県道
その他の接面道路南西側道
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

槇由紀氏による調査レポート

不動産鑑定士槇由紀
価格143,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧来からの近隣型の路線商業地域であり、変化に乏しい。都心部や大型店への顧客流出は否めず、商業地需要も回復には至っていない。
地域要因の将来予測銀行、各種小売店舗等の近隣型店舗が多い路線商業地域であり、今後も現状程度で推移するものと予測する。商況は依然厳しいが、福岡都市圏の不動産市場が総じて活況なことから、地価は横ばい圏内で推移。
市場の特性同一需給圏は、幹線沿いに存する古くからの商業地域であり、福岡市南区内を中心として、周辺区及び隣接市の一部にも及ぶ。需要者は、自用目的の法人又は収益目的の不動産業者が中心となる。近隣地域は、旧来型の商業地域であり、集客の核となるような店舗もなく商圏も小さい。店舗用地としての競争力は弱く、共同住宅地としての利便性も高くないことから取引も少ない。市場における中心価格帯は、土地の規模にばらつきがあるため見出しにくい。
一般的要因南区の商業地では、駅近やマンション素地等、投資対象となり得る物件を中心に旺盛な需要が認められる。

岩城雅俊氏による調査レポート

不動産鑑定士岩城雅俊
価格144,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因郊外の路線商業地域で、繁華性が低く市場競争力は弱いが、全般的な商業地需要の回復及び背後の住宅地需要の後押しにより地価は上昇基調にある。
地域要因の将来予測既存の商業地域で、大きな需給の変化は認められず今後とも現状を維持するものと予測する。全般的な商業地需要の回復傾向、背後の住宅地需要の後押しにより当地域の地価は緩やかに上昇するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、福岡市南区郊外に位置する路線商業地域。需要者の中心は地元中堅企業が主体である。企業における商業地への投資需要は旺盛で、当該地域のような繁華性が劣る路線商業地域についても同様の傾向が認められる。また、背後の住宅地市場も売行き好調なパワービルダー等による分割分譲地取引価格の上昇圧力の影響を受けている。需要の中心は、郊外の路線商業地で、取引規模により大きく異なるため見いだせない状況である。
一般的要因福岡市の商業地需要は住宅地と同様に全般的な回復基調にあり、最寄駅近くのマンション適地等においては大きな需要増が認められる。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度5432823
北緯 130度4088581

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

大橋駅(地価相場 123,000円/㎡)高宮駅(地価相場 161,000円/㎡)井尻駅(地価相場 99,350円/㎡)竹下駅(地価相場 150,500円/㎡)西鉄平尾駅(地価相場 166,000円/㎡)博多南駅(地価相場 82,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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