地域要因

地域要因の大きな変動は認めらない。政府経済対策等の影響で、地価はやや上昇ないしは強含みで推移している。

地域要因の将来予測

一般戸建住宅地域として熟成しており、地域要因の変動は認められず、当面は現状維持と予測する。地価水準は、強含みないしはやや上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、土地等の売買の結果を直接的に反映しており、実証性が高い。また、対象標準地は地積が小さく経済合理的な賃貸住宅の建設ができないため、収益還元法は適用できなかった。よって、比準価格のみの試算となったが、代表標準地の価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般的要因全般のプラスの影響を受けて、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

共同住宅が多い住宅地域として均衡の状態にあり、今後とも同様の住環境を維持していくものと予測する。やや駅から遠隔であるが、住環境が良好で選好性の高いエリアにあるため、地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

対象標準地は低層の賃貸マンション立地が標準的な地域に所在するが、その土地価格は、①賃貸事業収益、②投資物件に対する需要、③周辺の一般住宅地の土地取引等の影響を複合的に受けて形成されている。但し、需要の中心価格帯等から判断して、近隣地域における土地価格形成は③の影響がもっとも強いと考える。このため、本件では前記③との整合性がある比準価格を重視して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特別な変動は認められないが、一般的要因の影響で地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中高層の店舗・事務所ビル等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。景気回復の影響を受けて地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中高層の店舗・事務所ビル等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域であり、土地価格は駅前商業地等との繁華性の比較等で形成されており、周辺には貸店舗、事務所等の収益物件も見られるが、現実の市場における複数の取引事例により求められた比準価格がより規範性が高いと認められる。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地の価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連を考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は見当たらないが、需要は比較的底堅いものがあり、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅、共同住宅、事業所等が混在する住宅地域で、特段の変動要因がないことから、概ね現状のまま推移するものと予測する。地価はやや上昇傾向で推移している。

価格決定の理由

対象標準地は、中小規模一般住宅、倉庫、事業所等が混在する既成住宅地域に存し、標準地の地積及び間口・奥行等の関係から、経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅の建設が困難と判断されるため、収益還元法の適用は断念した。従って本件においては、市場を反映し、信頼性のある多数の取引事例から求められた実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

やや住環境に劣るが、一般的要因の①②のプラスの影響及び住宅地化の進展を受けて、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は既成市街地内に存し、その画地条件では賃貸共同住宅の想定は困難であるため、比準価格のみの試算となった。但し、近隣地域の土地価格形成は自用の戸建住宅の市場取引に基づいており、比準価格は当該土地価格形成と整合性がある。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格に基づいて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

人気の高い西宮北口駅周辺エリアであり、また住環境も比較的良好であることから需要が旺盛で、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心に共同住宅も見られる住宅地域であり、今後ともほぼ現状のまま推移するものと予測する。選好性の高い西宮北口駅周辺エリアであり、地価水準は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、当該標準地は画地規模が小さく経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅を建築することが困難であるため収益還元法の適用を断念した。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地との均衡も得ていると判断した。

地域要因

居住環境の良好な住宅地域で、比較的画地規模の大きな土地が多かったが、総額的観点から近年細分化傾向が進みつつある。

地域要因の将来予測

戸建住宅のほか周辺にはマンション等も見られる住宅地域である。地域的特性に影響を与える要因は見られず、現状維持で推移するものと判断される。良好な居住環境から需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

賃貸マンション等も一部に見られるが戸建住宅を中心とする地域で、自用目的の取引が殆どである。また、厳しい法令制限等からも経済合理牲のある賃貸住宅経営は困難であるため、収益還元法は非適用とした。一方、比準価格は、周辺環境の類似した取引事例から試算しており、実証的な価格として信頼性が高い。本件では、市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性・居住環境ともに良好な地域であり、地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が混在する住宅地域で、当分の間現状が維持され、また地価変動率は横ばいあるいはやや上昇と予測される。

価格決定の理由

比準価格の試算に際して採用した取引事例及び収益還元法で採用した賃貸事例はいずれも適切なものでありそれゆえその試算価格は相対的信頼性を有するものである。近隣地域周辺にて賃貸共同住宅等の収益物件はみられるが自己居住用目的の取引が中心であるため収益価格は低位に試算されている。よって市場参加者の思考プロセスに合致した比準価格を標準とし収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡を図りつつ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

西宮北口駅に徒歩圏で利便性は良好であり、居住環境も概ね良好であるため住宅地の需要は多く、地価は上昇傾向が認められる。

地域要因の将来予測

戸建住宅や共同住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。利便性が良いため住宅地の需要は多く、地価は上昇傾向が認められ、当面は緩やかな上昇が続くと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心として賃貸マンションも見られる住宅地域であるが、市場においては自己居住用不動産の取引が中心となるため比準価格の規範性は高い。また、対象標準地は地積が小さく経済合理的な賃貸住宅の建設ができないため収益還元法は適用できなかった。よって、比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はないが、特急停車駅を最寄り駅とし、利便性の良好な住宅地であることから、需要は多い。地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

駅に近く、戸建住宅のほか共同住宅も多い住宅地域であり、当面は現状維持と予測する。地価水準は、需要の多い甲子園エリアであり、上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産周辺では、収益物件等が見られるが、中規模一般住宅を中心とした住宅地であり、自用目的の取引が中心である。本件では、画地規模が小さく、経済合理性のある賃貸住宅の経営が困難なため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、不動産の市場性に着目した実証的な価格であり、居住の快適性を重視する住宅地では、説得力が高い。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模住宅が多い熟成した既成住宅地域であり、地域的特性に変化は認められない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域であり、地域内においては特段の変動要因がないことから、当分は現状を維持すると予測する。地価は地域の品等に見合った水準であり、堅調に推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域では収益物件は稀であり、取引の中心は自己使用不動産である。また、標準地の規模では賃貸経営上合理的な建物を想定することが困難であるため、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域において収集した多数の信頼性のある取引事例に基づくものとなっている。よって、本件では、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

良好な利便性を有する地域であり、一般的要因の影響も受け、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅、マンション等が混在する住宅地域であり、今後ともほぼ現状のまま推移するものと予測する。利便性が良好な地域であり、地価水準はやや強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、当該標準地は画地規模が小さく経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅を建築することが困難であるため収益還元法の適用を断念した。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地との均衡も得ていると判断した。

地域要因

住環境に優れている為、選好性が高いが、先行不透明感により慎重な姿勢が保たれている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

取引事例による試算価格は至近な事例が採用でき相対的に信頼性を有する。阪神間の中でも人気の高級住宅地であるため自己居住用目的での取引が主体となっている。一方利用に際しは法令規制の厳しい当該地域で、経済合理性を有する賃貸市場は成立し難いので収益還元法は適用しなかった。よって代表標準地との均衡性に十分留意しつつ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

昨今の経済情勢を受けて、住宅地需要は堅調で、利便性に恵まれていることから、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

戸建住宅、共同住宅が混在する低層住宅地域で、当面現状を維持して推移するものと思われる。最寄駅周辺の堅調な需給関係から，地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

賃貸マンションも散見されるが、画地規模が小さく経済合理的な賃貸用建物の想定が困難であるため収益還元法の適用は断念した。比準価格は実際の取引に着目して求めたものであり、実証的な価格である。本件においては規範性の高い事例を採用し、比準の各過程における補修正も適切に行われており、精度の高い価格が求められた。よって、比準価格に基づき、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

テナント需要がやや弱いものの、周辺住宅地域の価格水準との関連等から底値感があり、価格水準は上昇傾向。

地域要因の将来予測

飲食店、小売店舗等が多い路線商業地域で、今後も路線商業地域としての環境を維持するものと予測する。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

賃貸市場は成熟しているものの、収益性から意思決定を行なう需要者が中心とまでは至っておらず、主に取引価格の水準を指標として取引されている。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、下記代表標準地とは均衡を得ていると判断した。

地域要因

市内でも夙川エリアは選好性の強い地域であり、利便性も確保され、根強い需要があり、地価水準は強含みとなっている。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも現況の住環境を維持するものと予測する。西宮市内でも需要の高い地域であり、地価水準は強含みに推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域周辺において、賃貸アパートなど散見されるものの、土地に見合う賃料水準が形成されず、収益価格は低く試算され、参考程度にとどまる。居住の快適性を重視する住宅地域であるので、実証的な取引事例比較法により試算を行い、豊富な事例に基づく比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は見られないが、人気の高い阪急西宮北口駅を最寄駅とし、需要は底堅いものが見られ、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心に、共同住宅等が混在する住宅地域で、今後も同様の住環境を維持して推移するものと予測する。需要は底堅いものがあり、地価は緩やかな上昇傾向での推移が予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、共同住宅もみられるが自己利用目的の一般住宅が多くみられる住宅地域で、最寄駅からもやや遠く、賃貸市場における優位性が他の地域に比しやや劣る傾向にある。また対象標準地は敷地規模も小さい為、収益価格はやや低位に査定された。したがって、本件においては、規範性の高い複数の取引事例より求められた比準価格を重視し、収益価格を参考にして、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

人気の高い夙川エリアに位置する住宅地域で、阪急及びJRの利用が可能である等、利便性にも優れ、根強い需要が認められ、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺には賃貸物件も見られるが、採算性が低いものが多く、自用目的の戸建住宅用地の取引が中心であり、取引価格水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。また、対象標準地は、画地規模がやや小さく、経済合理的な経営が可能な賃貸共同住宅の想定は非現実的であり、収益還元法の適用を断念した。従って、年間及び半年間変動率等の時系列的な価格水準の推移、動向等を考慮し、信頼性のある比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

夙川駅を最寄駅とする利便性と居住環境が良好な人気エリアで選好性が強い住宅地域。住宅地として底堅い需要がある為、地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

最寄駅へは徒歩圏内で、居住環境が優れている住宅地域。地区計画により閑静な住環境は今後とも維持されるものと予測する。地価は上昇傾向で推移していると予測する。

価格決定の理由

中層マンションが多く一般住宅も混在する閑静な住宅地域で、画地規模の大きい土地はマンション用地として取引されることが多い。分譲マンション用地の取引においては、販売状況や投資採算性が検討されるものの、最終的には実勢価格や複数の業者間の価格競争等によって決定される傾向が強いものと思料する。従って、市場性を反映する比準価格を重視し、開発法による価格を関連づけ、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住環境と利便性に優れた住宅地域で、高い選好性と根強い需要から、今後も地価の上昇傾向は続くものと推察される。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を中心とする閑静な住宅地域で、最寄駅への接近性及び良好な住環境から需要は堅調である。特筆すべき要因も見られず、今後も現状維持で推移するものと判断される。地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

自用目的の取引が中心であるため、土地価格に見合う賃料水準が形成されていおらず収益価格はやや低位に試算された。一方、比準価格は、同一需給圏内の住宅地事例から試算しており、市場性を反映した実証的な価格といえる。当該地域は、収益性よりも居住の快適性が重視される市場傾向にあるため、収益価格は参考に留め、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

住宅地として市内有数の人気エリアであり、需要は底堅いものがあり、地域的特性に変化は認められない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を中心とする熟成した住宅地域であり、地域内においては特段の変動要因がないことから、当分は現状を維持すると予測する。なお、人気の住宅地域であることから、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺には賃貸共同住宅が散見されるが、元本価値に見合う賃料水準が形成されていないことから、収益価格は低位に試算された。近隣地域及びその周辺地域では自己使用不動産の取引が中心であり、居住の快適性を指標として価格が形成されることが一般的である。こような地域的特性をふまえ、本件では、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、さらに指定基準地の変動率も勘案のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

阪神沿線であるが、駅に近く比較的閑静な環境を呈することから、需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に変化はなく当面は現況通り推移するものと思料される。地価動向は、利便性及び環境等から選好性が強く上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心に共同住宅も散見される住宅地域である。取引は殆どが自用目的で収益性よりも居住の快適性が選好される。賃貸事業による収益を価格形成基盤とするほどの市場熟成は見られず、また、規模等の諸条件は賃貸利用に際し効率的とはいえず収益価格は相対的に規範性が劣る。 従って、取引事例に基づく実証的な比準価格を標準に収益価格を参考とし、広域的な検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。