兵庫県西宮市川添町３１番５(香櫨園駅・さくら夙川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


270,000円

2016年01月01日に行った兵庫県西宮市川添町３１番５(兵庫県西宮市川添町１３−２２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を270,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市川添町３１番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市川添町３１番５
住居表示川添町１３−２２
価格270,000円/㎡
交通施設、距離香櫨園、550m
地積264㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅を中心とする住宅地域
前面道路の状況西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山本耕一氏による調査レポート

不動産鑑定士山本耕一
価格270,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因阪神沿線であるが、駅に近く比較的閑静な環境を呈することから、需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に変化はなく当面は現況通り推移するものと思料される。地価動向は、利便性及び環境等から選好性が強く上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は西宮市及び芦屋市南部の阪神沿線を中心とする中規模一般住宅地域の圏域。需要者は阪神間での居住を希望する二次取得者を中心とする。南部地域の中では閑静な住環境を呈し、需要は堅調で地価は上昇傾向が続いている。需要の中心となる価格帯は、規模により様々であるものの、小規模な新築建売等で4，000万円台が中心と見られる。
一般的要因西宮市の住宅地は、総じて需要が堅調で、上昇傾向にある。一方、北部郊外の住宅地では供給過剰による下落傾向が継続している。

中山健一氏による調査レポート

不動産鑑定士中山健一
価格270,000円/㎡
個別的要因特筆すべき個別的要因の変動はない。
地域要因最寄駅へ徒歩圏内にあり、夙川に近く住環境が良好な住宅地域で、需要は堅調に推移している。地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域である。格別の地域要因の変動はなく、今後も現状のまま推移すると予測する。住環境が良好で選好性も比較的強い地域であるため、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、西宮市にあって、阪急線以南・臨港線以北・建石筋以西の中規模一般住宅から構成される閑静な住宅地域で、需要層は厚く、地価は堅調に推移している。中心となる価格帯は規模によりばらつきがあるものの、260㎡程度で土地のみの場合は6∼7千万円前後のものが多い。また細分化された100㎡場合の新築建売は5，000万円迄で、市場参加者は、比較的所得の高い上場企業サラリーマン等が多い。
一般的要因西宮市の人口・世帯数は微増傾向にあり、高齢化率は県全体よりも低い。当市は文教住宅都市のブランド持続をめざし中南部の住宅地域は人気が高い。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7302801
北緯 135度329946

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

香櫨園駅(地価相場 294,000円/㎡)さくら夙川駅(地価相場 300,000円/㎡)西宮駅(地価相場 260,000円/㎡)夙川駅(地価相場 353,000円/㎡)打出駅(地価相場 328,000円/㎡)西宮駅(地価相場 317,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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