兵庫県西宮市瓦林町１３番２(甲子園口駅・西宮北口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


252,000円

2017年01月01日に行った兵庫県西宮市瓦林町１３番２(兵庫県西宮市瓦林町２８−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を252,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市瓦林町１３番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市瓦林町１３番２
住居表示瓦林町２８−９
価格252,000円/㎡
交通施設、距離西宮北口、1,300m
地積215㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中にアパート等も見られる住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

竹之内浩氏による調査レポート

不動産鑑定士竹之内浩
価格252,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動は見られないが、人気の高い阪急西宮北口駅を最寄駅とし、需要は底堅いものが見られ、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測一般住宅を中心に、共同住宅等が混在する住宅地域で、今後も同様の住環境を維持して推移するものと予測する。需要は底堅いものがあり、地価は緩やかな上昇傾向での推移が予測される。
市場の特性同一需給圏は阪急電鉄神戸本線、JR東海道本線沿線の住宅地域の圏域である。需要者は阪神間の居住者の他、県外からの需要者も多い。当該地域は、最寄駅からの距離が約1300mあるが、人気の高い阪急西宮北口駅勢圏内にあるため、需要は底堅いものがあり、地価は緩やかだが上昇傾向が見られる。土地価格は規模によるが3，000万円程度、新築建売住宅は、やや画地規模が小さいもので、5000万円前後が取引の中心となっている。
一般的要因西宮市内の不動産に対する取引需要には根強いものがあり、北部郊外等一部の地域を除き、地価は全般的に上昇傾向にある。

神本文子氏による調査レポート

不動産鑑定士神本文子
価格252,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住宅地域として熟成しており、地域的特性に変化は認められず、実需に基づく安定した需要が見込める。
地域要因の将来予測一般住宅のほか未利用地や小規模な賃貸共同住宅が混在する地域であり、地域内においては特段の変動要因がないことから、当分は現状を維持すると予測する。なお、地価は緩やかな上昇傾向を継続すると予測する。
市場の特性同一需給圏は阪急神戸本線・JR東海道本線沿線の西宮市内の住宅地域である。需要者の中心は西宮市内居住者のほか、隣接市や大阪・神戸方面からの転入者もみられる。最寄り駅からやや遠いが、生活利便施設が整い、通勤・通学に便利な「西宮北口」駅圏内に位置しており、需要は底堅いものがある。市場の中心価格帯は、標準的画地の規模の土地は5千万円台半ば、新築建売住宅は敷地規模100㎡前後の小規模なものが中心で5千万円弱である。
一般的要因西宮市では実需に基づく需要は堅調であり、市街地の地価は全般的に上昇傾向であるが、利便性の劣る北部は依然弱含みの状況が継続している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7471875
北緯 135度3690872

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

甲子園口駅(地価相場 260,000円/㎡)西宮北口駅(地価相場 279,000円/㎡)阪神国道駅(地価相場 305,000円/㎡)門戸厄神駅(地価相場 266,000円/㎡)西宮駅(地価相場 317,000円/㎡)今津駅(地価相場 305,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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