兵庫県西宮市丸橋町５３番３(門戸厄神駅・西宮北口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
232,000円
2016年01月01日に行った兵庫県西宮市丸橋町５３番３(兵庫県西宮市丸橋町８−１０１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を232,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 兵庫県西宮市丸橋町５３番３ |
| 住居表示 | 丸橋町８−１０１ |
| 価格 | 232,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 門戸厄神、850m |
| 地積 | 154㎡ |
| 形状 | 台形(1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 飲食店、小売店舗が多い国道沿いの路線商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南東22.0m国道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
富山有治氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 富山有治 |
|---|---|
| 価格 | 232,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | テナント需要がやや弱いものの、周辺住宅地域の価格水準との関連等から底値感があり、価格水準は上昇傾向。 |
| 地域要因の将来予測 | 飲食店、小売店舗等が多い路線商業地域で、今後も路線商業地域としての環境を維持するものと予測する。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね西宮市のほか阪神間の商業地域。需要者の中心は同圏域に地縁性を持つ事業者、沿道型店舗事業者、富裕層等の投資家、投資法人等である。テナント需要がやや弱いものの、周辺住宅地域の価格水準との関連から底値感があり、価格水準は上昇傾向。近隣地域等では取引事例は少なく、さらに、取引価額は規模により様々であるため、中心となる価格帯は見出せない。 |
| 一般的要因 | 西宮市の人口は微増傾向である。高い選好性と根強い需要から、不動産市場は郊外を除き堅調である。 |
中山健一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 中山健一 |
|---|---|
| 価格 | 231,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 特筆すべき個別的要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 幹線道路である国道沿いの路線商業地域であるが、商況及び需要はやや改善傾向にある。駐車場等の規模が必要だが、背後の住宅地の需要も一定ある。 |
| 地域要因の将来予測 | 駐車場付の沿道型店舗を中心とする路線商業地域で、沿道施設の利用状況は概ね安定しており大きな変動はなく、現状のまま推移すると判断。地価は景気不透明感の影響を受け概ね微増傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、阪神間諸市及び神戸市東部の圏域にあって、国道等の幹線道路に接面する路線商業地域である。需要者の中心は、同一需給圏域内に地縁性を持つ事業者や近畿圏或いは全国規模で多店舗経営を展開する事業法人である。景気浮揚への期待が高まる中、大規模商業施設に顧客が集中する傾向が見られるため需要は弱含みだが、背後住宅地の価格上昇の影響も若干受けている。近隣地域での不動産取引は殆どなく、中心となる価格帯は見出せない。 |
| 一般的要因 | 大企業を中心に雇用・所得環境の改善傾向が続く中で、当市内の商況は一定需要はあるが、大規模商業施設が中心。今後景気の不透明感が懸念。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度7523284 北緯 135度3531522 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
門戸厄神駅(地価相場 266,000円/㎡)西宮北口駅(地価相場 279,000円/㎡)甲東園駅(地価相場 261,000円/㎡)西宮駅(地価相場 317,000円/㎡)阪神国道駅(地価相場 305,000円/㎡)甲陽園駅(地価相場 307,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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