兵庫県西宮市松原町７４番(西宮駅・今津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


259,000円

2016年01月01日に行った兵庫県西宮市松原町７４番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を259,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市松原町７４番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市松原町７４番
住居表示 
価格259,000円/㎡
交通施設、距離西宮、450m
地積335㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造その他(原野など)、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況空地
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が多い既成住宅地域
前面道路の状況東8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

齋藤誠氏による調査レポート

不動産鑑定士齋藤誠
価格259,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因の変動は特に認められない。JR西宮駅勢圏にあって当該駅より比較的近く、利便性等から需要は安定している。
地域要因の将来予測特に大きな地域要因の変動はなく、中規模一般住宅の多い住宅地域としての現状維持が予測される。ただ相続等による宅地の細分化や用途変更もありうる。景気の持続的回復もあり、地価は緩やかな上昇傾向が予測される。
市場の特性同一需給圏はJR東海道本線、阪神電鉄本線等沿線の住宅地域で、概ね西宮市の圏域。需要者は主に市内の居住者。国内景気は国際的な懸念材料があるも持続的に回復している。利便性、住環境の面で優れた西宮市における土地の需要は底堅く、当標準地においても地価は緩やかな上昇傾向にあると思料される。土地価格は30坪程度の土地で2，000万円台後半程度、新築建売住宅で4，500∼5，000万円が取引の中心となっている。
一般的要因国内景気は国際的な懸念材料はあるも依然回復傾向にある。西宮市の住宅地は概ね住環境・利便性等に優れ、依然根強い需要が認められる。

金谷正雄氏による調査レポート

不動産鑑定士金谷正雄
価格259,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中小規模一般住宅が多い既成住宅地域であり、駅近の利便性等により需要は底堅く、地価は若干の上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測中小規模一般住宅が多い既成住宅地域であり、今後とも現況の住環境を維持するものと予測する。JR・阪神西宮駅に近く、利便性に優れており、地価については今後緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR東海道本線、阪神本線沿線の西宮市中南部を中心とする住宅地域である。需要者の中心としては、西宮市・阪神間の居住者が主であり、周辺市域からの転入も見られる。最寄駅等接近性に優れ、利便性に長けていることから、買い替え層を中心とする需要は底堅く、地価は若干の上昇傾向で推移している。対象標準地と同程度の規模のもので8，000万円∼9，000万円程度の価格帯と把握する。
一般的要因立地の優れた地域を中心として地価は上昇傾向を維持している。しかし、国内景気動向は一進一退がみられ、今後の消費増税等の影響が懸念される。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度736269
北緯 135度3479249

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西宮駅(地価相場 317,000円/㎡)今津駅(地価相場 305,000円/㎡)阪神国道駅(地価相場 305,000円/㎡)西宮駅(地価相場 260,000円/㎡)久寿川駅(地価相場 329,000円/㎡)西宮北口駅(地価相場 279,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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