兵庫県西宮市久保町８５番４(西宮駅・香櫨園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
209,000円
2016年01月01日に行った兵庫県西宮市久保町８５番４(兵庫県西宮市久保町１１−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を209,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 兵庫県西宮市久保町８５番４ |
| 住居表示 | 久保町１１−１４ |
| 価格 | 209,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 阪神西宮、1,100m |
| 地積 | 164㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模の住宅、併用住宅等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南8.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準工業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
竹之内浩氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 竹之内浩 |
|---|---|
| 価格 | 208,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に特段の変動は見当たらないが、需要は比較的底堅いものがあり、地価はやや上昇傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅、共同住宅、事業所等が混在する住宅地域で、特段の変動要因がないことから、概ね現状のまま推移するものと予測する。地価はやや上昇傾向で推移している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は西宮市及び隣接市のうち、阪神本線及びJR東海道本線沿線の住宅地域の圏域である。需要者は市内居住者が中心であるが、周辺市からの転入もみられる。総額の手頃感があり、比較的利便性が良いことから、地価はやや上昇傾向で推移している。取引の中心となる価格帯は、土地は標準的画地規模で3，000万円程度、新築戸建住宅は4，500万円までが取引の中心である。 |
| 一般的要因 | 西宮市の住宅地は、需要が堅調なことから地価は概ね上昇傾向にあるが、西宮北部郊外等利便性等の劣る地域は、地価は依然として下落傾向にある。 |
米虫淳子氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 米虫淳子 |
|---|---|
| 価格 | 209,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動は無い。 |
| 地域要因 | 西宮市南部の混在住宅地で、北部の優良住宅地に比し、居住環境等の面で人気が落ちるため、一次取得者向けの総額を抑えた取引が増えつつある。 |
| 地域要因の将来予測 | 幹線道路背後の住宅地域で、戸建住宅、店舗併用住宅等が混在して見られる。特筆すべき要因も見られず、今後も現状維持で推移するものと判断される。地価はやや上昇傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、阪神本線沿線を中心とした西宮市南部の住宅地域である。需要者は西宮市及び隣接市の居住者が中心であるが、同一需給圏外からの需要も考えられる。50坪程度の土地で3，000万円台、土地建物総額で4，000万円台程度である。近年では総額を抑えた小規模画地の建売住宅等も見受けられ、需給関係は概ね安定的に推移している。 |
| 一般的要因 | 西宮市の人口・世帯数ともに微増傾向にある。居住環境及び利便性に優れた当市の人気は高く、郊外を除いた地域の地価は上昇傾向が続いている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度7278388 北緯 135度3388592 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
西宮駅(地価相場 260,000円/㎡)香櫨園駅(地価相場 294,000円/㎡)今津駅(地価相場 305,000円/㎡)さくら夙川駅(地価相場 300,000円/㎡)西宮駅(地価相場 317,000円/㎡)久寿川駅(地価相場 329,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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