兵庫県西宮市大屋町１８４番２(西宮北口駅・甲子園口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
274,000円
2016年01月01日に行った兵庫県西宮市大屋町１８４番２(兵庫県西宮市大屋町２６−１９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を274,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 兵庫県西宮市大屋町１８４番２ |
| 住居表示 | 大屋町２６−１９ |
| 価格 | 274,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 西宮北口、750m |
| 地積 | 191㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、マンションの混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
小杉正樹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小杉正樹 |
|---|---|
| 価格 | 276,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 西宮北口駅に徒歩圏で利便性は良好であり、居住環境も概ね良好であるため住宅地の需要は多く、地価は上昇傾向が認められる。 |
| 地域要因の将来予測 | 戸建住宅や共同住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。利便性が良いため住宅地の需要は多く、地価は上昇傾向が認められ、当面は緩やかな上昇が続くと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は西宮市及びその周辺の住宅地域であるが、阪急西宮北口駅やJR甲子園口駅等の周辺に広がる利便性の良い住宅地域が中心となる。需要者は西宮市内居住者だけでなく他所からの転入も認められる。阪急西宮北口駅に徒歩圏で居住環境も概ね良好であるため住宅地の需要は多く、地価は上昇傾向が認められる。土地は中規模住宅地で5，000万円前後であるが、新築建売住宅は土地100∼120㎡程度で5，000万円台前半が取引の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 西宮市市街地の住宅地は需要が多く、山手の一部を除いて地価は上昇傾向にあり、利便性及び居住環境の良好な地域では高値の取引も認められる。 |
米虫淳子氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 米虫淳子 |
|---|---|
| 価格 | 274,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動は無い。 |
| 地域要因 | 西宮北口駅周辺では商業施設や分譲マンションの開発が活発に行われ、生活利便施設が充実している。都心部へのアクセスも良好で需要は堅調である。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅を中心に共同住宅も見られる住宅地域で、商業施設が集積した西宮北口駅勢圏にあるため利便性は優る。特筆すべき要因は見られず、今後も現状を維持しつつ推移するものと判断される。地価は上昇傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、阪急神戸本線・今津線及びJR東海道本線沿線の市内住宅地域である。需要者は、西宮市及び隣接市の居住者が中心である。利便性から、底堅い需要に支えられており、不動産取引は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯としては、50∼60坪程度の土地で4，000万円台後半∼5，000万円前後、土地建物総額で6，000万円∼7，000万円前後である。 |
| 一般的要因 | 西宮市の人口・世帯数ともに微増傾向にある。居住環境及び利便性に優れた当市の人気は高く、郊外を除いた地域の地価は上昇傾向が続いている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度7460654 北緯 135度3643403 |
参考：該当物件周辺マップ
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兵庫県西宮市甲子園網引町８９番２６兵庫県西宮市甲風園１丁目１３０番兵庫県西宮市大森町１１番兵庫県西宮市高木東町１８３番兵庫県西宮市甲子園町７４番兵庫県西宮市二見町１８番兵庫県西宮市中島町１４６番兵庫県西宮市日野町１２番５兵庫県西宮市甲風園２丁目１７２番兵庫県西宮市和上町１９番１兵庫県西宮市田代町１３８番５兵庫県西宮市中島町４９番１内
参考：近隣駅の地価相場
西宮北口駅(地価相場 279,000円/㎡)甲子園口駅(地価相場 260,000円/㎡)阪神国道駅(地価相場 305,000円/㎡)門戸厄神駅(地価相場 266,000円/㎡)西宮駅(地価相場 317,000円/㎡)今津駅(地価相場 305,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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