兵庫県西宮市両度町１０２番１外(西宮北口駅・西宮駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


357,000円

2016年01月01日に行った兵庫県西宮市両度町１０２番１外(兵庫県西宮市両度町６−２８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を357,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市両度町１０２番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市両度町１０２番１外
住居表示両度町６−２８
価格357,000円/㎡
交通施設、距離西宮北口、600m
地積635㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況大中規模の小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
前面道路の状況南22.0m市道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小塩敦氏による調査レポート

不動産鑑定士小塩敦
価格357,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因大型商業施設を中心に周辺には店舗が集積しており、繁華性が高く、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測大中規模の小売店舗等が建ち並ぶ山手幹線沿いの路線商業地域であり、周辺には分譲マンション等も多く見られる。人気の高い西宮北口駅まで徒歩圏内であり、需要は多く、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、西宮市及びその周辺市における路線商業地域全般と判定した。需要者の中心は、投資家、法人エンドユーザー、不動産業者等である。人気の高い西宮北口駅が最寄り駅であり、分譲マンションの需要も多い。近隣には阪急西宮ガーデンズがあり、リニューアル後も好調で、周辺商業地の繁華性が高くなっている。市場の中心価格帯は、取引自体が少なく、希少性が高い地域であり、場合によっては高額取引にもなるため、把握することは困難である。
一般的要因西宮市内の人口は微増傾向にあり、高齢化率の増加率は県全体より高くなっている。土地取引件数は、平成27年から減速傾向にある。

神本文子氏による調査レポート

不動産鑑定士神本文子
価格357,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺に大型商業施設が建ち並び、背後にはマンションを中心とする住宅地域が拡がる路線商業地域であり、地域的特性に変化は認められない。
地域要因の将来予測繁華性の高い路線商業地域であり、地域内においては特段の変動要因がないことから、当分は現状を維持すると予測する。西宮北口駅の商業エリアに近く、需要は強含みであるため、地価は上昇傾向で継続すると予測する。
市場の特性同一需給圏は西宮市とその周辺市の路線商業地域である。需要者の中心は、賃料収入の獲得を目的とする不動産業者や法人投資家、阪神地域を中心に店舗展開を行う法人等である。西宮市の中心商業地である西宮北口駅に近く、周辺に家電量販店、スーパーマーケット、ファミリーレストラン等が建ち並び、繁華性が高く、需要は強含みである。需要者の資金調達力や企業規模、業種、業態、立地等での個別性が強いため、市場の中心価格帯を見いだすことは困難である。
一般的要因西宮市では実需に基づく需要は堅調であり、市街地の地価は全般的に上昇傾向であるが、利便性の劣る北部は依然弱含みの状況が継続している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7426157
北緯 135度3539605

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西宮北口駅(地価相場 279,000円/㎡)西宮駅(地価相場 317,000円/㎡)阪神国道駅(地価相場 305,000円/㎡)今津駅(地価相場 305,000円/㎡)門戸厄神駅(地価相場 266,000円/㎡)西宮駅(地価相場 260,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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