兵庫県西宮市松原町４８番(西宮駅・今津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


367,000円

2016年01月01日に行った兵庫県西宮市松原町４８番(兵庫県西宮市松原町４−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を367,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市松原町４８番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市松原町４８番
住居表示松原町４−４
価格367,000円/㎡
交通施設、距離西宮、220m
地積273㎡
形状台形(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)6FB1
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層店舗、事務所が集まる国道沿いの商業地域
前面道路の状況北28.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

勝沼和子氏による調査レポート

不動産鑑定士勝沼和子
価格367,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因良好な駅接近条件と街路条件を有する商業地域であり、底堅い需要が見られることから、地価はやや強含みで推移している。
地域要因の将来予測店舗、事務所のほか店舗兼共同住宅も見られる商業地域であり、当面の間、ほぼ現状のまま推移するものと予測する。良好な駅接近条件及び街路条件により底堅い需要があり、地価はやや強含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、西宮市及び近接市の圏域に存する幹線道路沿いの路線商業地域及び概ね駅周辺に位置する商業地域である。需要者は、全国展開する店舗業者や同一需給圏に地縁性をもつ事業者等である。JR西宮駅周辺は、阪急西宮北口駅や阪神西宮駅周辺に比べやや商業集積度が劣るものの、市内の主な商業地域の1つであり、底堅い需要が見られる。物件による個別性が強くまた取引が少ないため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
一般的要因需要が堅調な背後住宅地価格の影響も受け、商業地の地価は概ね上昇傾向にある。一部の駅前商業地ではテナント需要や投資需要が好調である。

米虫淳子氏による調査レポート

不動産鑑定士米虫淳子
価格367,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は無い。
地域要因JR西宮駅に近い国道沿いの商業地で、立地条件に恵まれ底堅い需要がある。背後住宅地の堅調な需要にも支えられ、地価はやや上昇傾向にある。
地域要因の将来予測中高層の店舗・事務所ビル等を中心とする国道沿いの商業地域である。地域的特性に影響を与える要因は特段見られず、今後も現状維持で推移すると判断される。地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、西宮市を中心に阪神間のおける幹線道路沿いの路線商業地域及び駅前商業地域である。需要者の中心は、阪神間の中小事業者、店舗チェーンを全国展開する法人等が挙げられる。JR西宮駅前でかつ国道2号線沿いという希少価値から、底堅い需要もあり、背後住宅地価格の上昇にも押され、地価はやや上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯については、規模や取引条件等により様々であるため、把握するのは困難である。
一般的要因阪神間の商業地は背後住宅地の堅調な需要により下支えされてきた。近時の景気回復感で、収益物件の需要は高まりつつあり、地価は上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7374772
北緯 135度3476749

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西宮駅(地価相場 317,000円/㎡)今津駅(地価相場 305,000円/㎡)阪神国道駅(地価相場 305,000円/㎡)西宮駅(地価相場 260,000円/㎡)久寿川駅(地価相場 329,000円/㎡)西宮北口駅(地価相場 279,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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