地域要因

地域に特段の変動要因は認められない。本地域は地縁性も働き外部からの需要は弱いものと思料され、地価も弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

当地域は既成の住宅地域であり大幅な変動要因も見当たらないため当面は現状用途での地域推移が予測される。

価格決定の理由

本近隣地域は既成の住宅地域であるが、標準地で賃貸経営を想定することは経済合理性に欠けるため収益還元法は非適用とした。当該地域では標準地のような土地の価格判断は取引市場の水準を注視して行われることが一般的であり求めた比準価格の規範性は高いため、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

本地域は住宅地としてほぼ成熟しているが、新興住宅地との比較において選好性に劣り、地価も弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

JR線背後に形成された住宅地域として利用は安定的で大幅な変動要因も見当たらないため当面は現状用途での地域推移が予測される。

価格決定の理由

本近隣地域はJR線背後に形成された戸建住宅中心の住宅地域で、標準地に収益物件を想定することは周辺状況から非合理的と判断されるため収益還元法は非適用とした。当該地域では標準地のような土地の価格判断は取引市場の水準を注視して行われることが一般的であり求めた比準価格の規範性は高いため、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅が建ち並ぶ本地域は生活環境に優れた高台の比較的新しい住宅地域であり、地価も底堅く推移している。

地域要因の将来予測

当地域は高台の戸建主体の住宅地域として利用は安定的で、今後も現状用途での地域推移が予測される。

価格決定の理由

本近隣地域は自用の戸建住宅が主体の高台に形成された住宅地域であり、標準地に収益物件を想定することは地域性や経済面から非合理的と判断されるため収益還元法は非適用とした。当該地域では標準地のような土地の価格判断は取引市場の水準を注視して行われることが一般的である。よって現実の取引事例から求め説得力を有する比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅に近い商業地域であるが、近隣地域の商業基盤は衰退し、閉鎖店舗も多い。住宅系地域への移行傾向がみられる。

地域要因の将来予測

駅に近い優位性を持つが、構造的要因から商業地域としての機能を失いつつあり、住宅地への移行傾向がみられる。マンション用地の潜在需要も含め、この傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

駅に近い国道沿線地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格の水準は低位に求められた。賃貸経営を目的とした土地取引はほとんど見ることはできず、地価水準の形成は自己利用を前提としたものである。よって市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留めて鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地との均衡は得られていると判断する。

地域要因

近隣地域内においては、顕著な変動要因はないが、分譲住宅団地等との競合により土地需要はやや低迷し、地価はやや下落傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅地域として熟成しており、変動要因は見られず、今後ともほぼ安定的に推移していくものと思われるが、周辺の分譲住宅地の影響を受け、地価水準はやや弱含み傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の画地規模が141㎡と小さいため共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しない。対象標準地が存する地域は戸建住宅を中心とした自用目的が殆どであり、快適性を重視する住宅地域であることから、自用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的と認められるので比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地としての競争力はやや劣る地域であり、土地利用の状態に大きな変化はない。

地域要因の将来予測

市内西部の住宅地に需要が集まっていることもあり、東部にある当地域内の農地において宅地化が大きく進捗する可能性は小さい。当面の間、おおむね現行どおり推移していくと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅のほか農地も残る地域で、自己使用目的の取引が主体である。賃貸市場は未成熟であり、このため収益価格の試算は行わなかった。取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧道沿いの既成住宅地域で、災害リスクがあるため需要は弱含みで、地価は依然として下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

旧道沿いの既成住宅地域として熟成しているが、沿岸部等は災害リスクから需要は弱く、地価は依然として下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域等に賃貸住宅がみられず、貸家需要が想定できないため、収益価格は試算しない。近隣地域は旧道沿いの既成住宅地域で自用目的での取引が主であり、快適性が重視される地域である。また、本件では取引時点が新しく代替性の認められる事例から規範性の高い比準価格が求められた。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

工場立地条件が劣る事から交通利便性を活かした工場地域として推移すると予測される。

地域要因の将来予測

中小規模の工場等が立地する工業地域であるが、周辺の工場跡地が開発され住宅地に転用されるなど土地利用の変化が見られる。当地域への工場の需要は減少傾向にあり地価水準は下落で推移するものと予測する。

価格決定の理由

貸工場や貸倉庫はみられず、賃貸市場が未発達であるため収益価格は求めなかった。比準価格は、市街地内の工業地より収集した類似性のある取引事例より求められており、市場の特性を反映した信頼性ある価格である。以上より、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、代表標準地との均衡性は妥当な範囲にある。

地域要因

国道沿いの路線商業地域で、大型商業施設等への顧客の流出もあり、需要はやや弱い。地域内に大きな変動は認められない。

地域要因の将来予測

国道沿いの路線商業地域で、大型商業施設等への顧客の流出もあり、需要はやや弱い。国道258号との交差点に近いが立体交差のため通過交通が多い。需要はやや弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

類似地域における取引価格水準を重視して価格が形成される地域であるため、近時の取引市場動向を反映する比準価格の相対的信頼性は高い。低層店舗の一棟貸しを想定して収益価格を試算したが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。よって、収益価格は参考とし、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地との均衡は概ね得ていると判断した。

地域要因

近隣地域は駅前の既成商業地域で、顕著な変動要因はない。郊外型大型店への客足流出により、需要は低迷し、地価は下落傾向で推移。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

市街地郊外の多度駅前の既成商業地域で、自用目的の取引が主であり、賃貸用の店舗兼住宅としての取引は十分に成熟していないため収益価格は低位に求められた。比準価格は、規範性の高い事例を基に査定しており、当該市場の特性を十分反映したものと判断される。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街地中心部に近い既成住宅地域で、地域内に大きな変動要因はない。地縁を有する個人の需要が多いものと思料され需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

地域内で再開発等の変動要因は認められず、概ね現状での推移が見込まれる。街路形態がやや悪い既成住宅地域であり、小規模の画地が多い。主たる需要者も地縁のある者が中心であり競争力はやや弱い。

価格決定の理由

標準地は敷地規模が小さく、共同住宅を想定することは非現実的であるため、収益価格は試算しない。近隣地域は自己居住目的での取引が大部分であり、居住の快適性が重視される住宅地域であることから、類似地域における自己使用目的の住宅地の取引事例より求めた比準価格の規範性は高い。よって、類似性の高い取引事例より求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

沿道商業地域では新設店舗との顧客獲得競争が激しくなっている。桑名中心商業地の繁華性に変化はないが、周辺の在来商業地は衰退傾向にある。

地域要因の将来予測

沿道地域の店舗種類や規模などは変化するものの、近い将来の大幅な地域変化は予測されない。地域の土地購入需要は借地需要と比べて弱い傾向は今後とも続くと予測する。

価格決定の理由

土地を取得して収益向け建物を建築する事業者は少なく、賃貸目的の店舗はほとんどが土地コストを重視する必要のない在来地主の節税目的を兼ねた建築であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。試算価格を調整するに、需要者が着目する比準価格を重視し、収益価格は参考程度に止め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した住宅地域で、目立った変動はない。市域各地で新規開発による宅地供給が相次いでいるが、標準地は市の中心部に比較的近く、需要は底堅い。

地域要因の将来予測

古くからの戸建住宅地域で、土地利用に大きな変化は見られず、現状で推移すると予測する。地価水準も底堅い推移であるが、周辺地域で供給圧力強く、急激な上昇は見込めない。

価格決定の理由

周辺も含めアパート等の収益物件は見られず、かつ規模が小さいこともあり共同住宅を想定するのは現実性を欠くため、収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的の戸建住宅等の取引が中心となっており、取引価格の水準を指標に価格を決定するのが一般的である。よって代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

桑名駅に近い既成住宅地域にあり、区画整理事業が進む地域に隣接する地域で、住環境の向上が期待され、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

最寄駅への接近性に優れるため、需要は堅調な地域である。区画整理事業の進展による住環境の向上に伴い、地価も引き続き上昇していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域はアパート等の収益物件もみられるものの、低層建物のため、高度利用されておらず、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。桑名駅に近い既成住宅地域であり、典型的需要者の観点から、居住の快適性を重視して周辺の既成市街地における住宅地の取引事例との比較検討により求められた比準価格を標準として、収益価格は参考にとどめ、さらに代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市中心部に近い近年では周辺幹線道路に量販店、飲食店が進出し利便性は向上しているが住宅地としては熟成しており需要は比較的少ない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

戸建住宅が多い住宅地域であり、画地規模が小さいため共同住宅を想定することができず収益価格の試算は行わない。快適性を重視した住宅地域であり、自己使用目的が取引の中心としており、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、本件では比準価格を重視して代表標準地との検討を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

利便性に優れ、津波浸水懸念がないことから人気が高い。地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

周辺では宅地開発も見られるが既成の住宅地であり、当面は現状のまま推移すると予測する。地価は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

画地規模が小さく、経済合理的な共同住宅の建築を想定することが非現実的であるため、収益価格は試算しない。賃貸による収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域であることから、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

東日本大震災以降は浸水リスクから地元居住者に需要が限定される傾向があり、需要減退が継続している状況である。

地域要因の将来予測

地域内に特段の変動要因はみられず、今後とも現状を維持するものと予測する。浸水リスク等により住宅地需要は依然として減退しており、地価は下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

周辺では賃貸住宅がみられず、貸家需要が想定できないため、収益価格は試算しない。また、自用目的の取引が支配的で、快適性が重視される地域である。さらに、桑名市長島町に存する事例から規範性の高い比準価格が求められた。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市中心部や利便施設に近い既成住宅地域であり、良好な住環境から需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

中心市街地内にある利便性の高い住宅地域として需要は堅調であり、今後も地価は安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅用に開発された住宅団地である。居住の快適性を重視した自己使用目的の取引が大半であり、賃貸需要が乏しく賃貸市場が成熟していないので、収益価格は試算しない。よって、周辺の取引価格を指標に価格水準が形成されることが一般的であるので、市場性を反映した実証的な価格である比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

用途的に安定した住宅地域である。震災以降、水害懸念により当該住宅地に対する需要は弱く、地価は下落している。

地域要因の将来予測

小規模開発された住宅地域で、大きな変動要因もなく安定的に推移するものと予測される。旧長島町は木曽三川河口部の堤防に囲まれた輪中といわれる地形にあり、水害懸念により地価は下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

松の台団地内にはアパート等の賃貸物件が少なく、貸家需要は弱く経済合理的な賃貸住宅の経営が困難と判断されるため、収益還元法を非適用とした。居住の快適性を重視する住宅地域であり、桑名市長島町内の類似性の高い事例を選択適用し得られた比準価格を標準として、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は見られないが、地域的選好性の低下が続く中、地価は依然と下落傾向にある。

地域要因の将来予測

当地域は農家住宅地域として特に要因変動はなく、現状の住環境を維持するものと予測する。地価水準は既存集落内の土地需要の低迷等を反映して、下落傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

当地域は市街化調整区域内の既存農家集落地域であり、共同住宅などの賃貸向け建物の建築想定が困難であるため収益価格は試算しない。市場の実態をふまえると、自用目的の取引が支配的な地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されると認められるので比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

木曽川右岸堤防沿いの古い中規模住宅団地で震災以降、水害懸念により住宅地需要は弱く、地価は下落している。

地域要因の将来予測

熟成した古くからの住宅団地で、大きな変動要因もなく安定的に推移するものと予測される。旧長島町は木曽三川河口部の堤防に囲まれた輪中といわれる地形にあり、水害懸念により地価は下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

ユニータウン長島団地内にはアパート等の賃貸物件がほとんどなく、貸家需要は弱く経済合理的な賃貸住宅の経営が困難と判断されるため、収益還元法を非適用とした。よって、類似性の高い桑名市内及び隣接する木曽岬町内の事例を選択適用し得られた信頼性の高い比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

桑名市郊外の既成一般住宅地域で顕著な変動要因はない。新規分譲地等と比較して市場競争力がやや劣るため、地価は弱含みである。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域で、用途的に安定した地域であるので、今後も現状を維持していくものと予測する。当市における住宅地の地価動向からみて、地価はやや弱含みで推移していくものと予測する。

価格決定の理由

周辺地域にはアパート等の収益物件が介在するものの、自用目的の取引が支配的な地域であり、収益物件としての賃貸市場は未熟成である。191㎡と小規模な画地であり、共同住宅を想定することは非現実的であるので収益価格は試算しなかった。比準価格は規範性のある取引事例を基に査定しており、取引市場の実態を適正に反映しているので比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成度の高い内陸型工業団地として用途的安定性は高いが、地域自体に特段の変動要因はなく、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

企業が自用工場や倉庫の建設を目的として市場に参加する取引が支配的な地域であり、周辺には賃貸物件がほとんど見られない。賃貸市場が未成熟であり、適切な賃貸事例の収集、建物想定等が難しいと判断し、収益価格は試算しない。一方、比準価格においては、代替競争の関係が強いと考える四日市市の工業地域内の事例に基づき実証的で信頼性の高い価格が得られたことから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

調整区域内に存する農家を主とする住宅地であって、需要は限定的である。国道258号に近いが、地域要因に特段変動はみられない。

地域要因の将来予測

農家住宅を主体とする戸建住宅地域であり、土地利用に変化はほとんど見られない。今後も概ね現状で推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺部も含め共同住宅等は見られず、賃貸需要を想定することは現実的でないため、収益価格は試算しなかった。同一需給圏においては自己使用目的の戸建住宅等の取引が中心となっており、取引価格の水準を指標に価格を決定するのが一般的である。よって代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道1号背後の既成市街地内に所在する地域であるが、地域要因に著しい変動は見られない。

地域要因の将来予測

既成市街地内に所在している住宅地域であり、大幅な変動要因も見当たらないため当面は現状用途での地域推移が予測される。

価格決定の理由

本近隣地域は自用の戸建住宅が中心の既成住宅地域であり、標準地に収益物件を想定することは画地条件から非現実的と判断されるため収益還元法は非適用とした。当該地域では標準地のような土地の価格判断は取引市場の水準を注視して行われることが一般的である。よって現実の取引事例から求め説得力を有する比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。