地域要因

最寄り駅周辺では大型商業施設を核として県下でも有数の繁華性を有すること等を背景に需要は堅調で、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域及び周辺は高層の店舗・事務所ビル等が中心となっており、需要者の多くは収益性から意志決定を行う法人であるが、近時の景気動向等から勘案して、想定した収益についての不確実性が高まりつつあることから、現実の市場で成立した取引事例により試算した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、周辺市町村の最高価格地価格との均衡を考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

居住環境が良好で人気の高い住宅地域であり、需要は多く、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域で、当面は現状維持と予測する。居住環境が良好で西宮北口駅を最寄り駅とする人気の高い地域で需要が多く、地価水準は、上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産周辺では、人気の高さから面大地はマンション用地として取引されることが多い。比準価格は、不動産の市場性に着目した実証的な価格である。開発法による価格は、デベロッパーの投資採算性に着目して求めた価格であり、本件のような面大地では説得力を有するものの、想定要素が多いことは否めない。したがって、比準価格を標準とし、開発法による価格を比較考量し、更に、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大型商業施設を中心に周辺には店舗が集積しており、繁華性が高く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

大中規模の小売店舗等が建ち並ぶ山手幹線沿いの路線商業地域であり、周辺には分譲マンション等も多く見られる。人気の高い西宮北口駅まで徒歩圏内であり、需要は多く、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産の存する地域は、西宮北口駅を中心とする路線商業地域であり、店舗、共同住宅等が多く見られる。収益物件も見受けられるが、取引としては自用目的のものが多い。比準価格は、不動産の市場性に着目した実証的な価格であり、説得力が高い。収益価格は、理論的な価格であり、収益性に着目して取引が行われる商業地においては説得力が高い。したがって、本件では、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

人気の高い西宮北口駅周辺エリアであり、また住環境も比較的良好であることから需要が旺盛で、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心に共同住宅も見られる住宅地域であり、今後ともほぼ現状のまま推移するものと予測する。選好性の高い西宮北口駅周辺エリアであり、地価水準は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、当該標準地は画地規模が小さく経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅を建築することが困難であるため収益還元法の適用を断念した。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地との均衡も得ていると判断した。

地域要因

西宮北口駅に徒歩圏で利便性は良好であり、居住環境も概ね良好であるため住宅地の需要は多く、地価は上昇傾向が認められる。

地域要因の将来予測

戸建住宅や共同住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。利便性が良いため住宅地の需要は多く、地価は上昇傾向が認められ、当面は緩やかな上昇が続くと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心として賃貸マンションも見られる住宅地域であるが、市場においては自己居住用不動産の取引が中心となるため比準価格の規範性は高い。また、対象標準地は地積が小さく経済合理的な賃貸住宅の建設ができないため収益還元法は適用できなかった。よって、比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

西宮北口駅から徒歩圏内で、交通の利便性に優れているほか付近にショッピングセンターもあり、需要は堅調で、地価はやや上昇している。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とする低層住宅地域で、当面現状を維持して推移するものと予測される。最寄駅周辺の住宅地の人気から、住宅地需要は堅調で、地価はやや上昇している。

価格決定の理由

比準価格は、土地等の売買の結果を直接的に反映しており、実証性が高い。収益価格は、建物・空室率・賃料・還元利回り等が想定要素であり、流動的である。さらに、賃貸市場が充実していなければ収益性は低い。また、一般的に住宅地においては、収益性よりも居住の快適性等を重視して価格形成がなされるものと思料する。したがって、比準価格を重視し、収益価格は参考にするに止め、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因の大きな変動は認めらない。政府経済対策等の影響で、地価はやや上昇ないしは強含みで推移している。

地域要因の将来予測

一般戸建住宅地域として熟成しており、地域要因の変動は認められず、当面は現状維持と予測する。地価水準は、強含みないしはやや上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、土地等の売買の結果を直接的に反映しており、実証性が高い。また、対象標準地は地積が小さく経済合理的な賃貸住宅の建設ができないため、収益還元法は適用できなかった。よって、比準価格のみの試算となったが、代表標準地の価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

共同住宅も見られる住宅地域であるが、西宮市への選好性の増大を反映して地価水準は強含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、当該標準地は画地規模が小さく経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅を建築することが困難であるため収益還元法の適用を断念した。事情補正を要しない周辺地域の事例を採用する等規範性の高い比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とも均衡が認められる。

地域要因

テナント需要がやや弱いものの、周辺住宅地域の価格水準との関連等から底値感があり、価格水準は上昇傾向。

地域要因の将来予測

飲食店、小売店舗等が多い路線商業地域で、今後も路線商業地域としての環境を維持するものと予測する。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

賃貸市場は成熟しているものの、収益性から意思決定を行なう需要者が中心とまでは至っておらず、主に取引価格の水準を指標として取引されている。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、下記代表標準地とは均衡を得ていると判断した。

地域要因

地域要因に特段の変動は見られないが、人気の高い阪急西宮北口駅を最寄駅とし、需要は底堅いものが見られ、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心に、共同住宅等が混在する住宅地域で、今後も同様の住環境を維持して推移するものと予測する。需要は底堅いものがあり、地価は緩やかな上昇傾向での推移が予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、共同住宅もみられるが自己利用目的の一般住宅が多くみられる住宅地域で、最寄駅からもやや遠く、賃貸市場における優位性が他の地域に比しやや劣る傾向にある。また対象標準地は敷地規模も小さい為、収益価格はやや低位に査定された。したがって、本件においては、規範性の高い複数の取引事例より求められた比準価格を重視し、収益価格を参考にして、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

人気のある西宮北口駅周辺へはやや遠いがアクセス可能であり、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

国道背後に一般住宅、共同住宅、駐車場等が見られる住宅地域で、当面は現状維持と予測する。地価水準は、緩やかな上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産の存する地域は、戸建住宅と共同住宅等が混在する住宅地域であるが、取引の中心は自用目的のものが多い。本件では、画地規模が小さく、経済合理性のある賃貸住宅の経営が困難なため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、不動産の市場性に着目した実証的な価格であり、居住の快適性を重視する住宅地においては、説得力が高い。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅への接近性と住環境に恵まれた住宅地域であり、地価水準は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は中規模一般住宅と共同住宅が混在する住宅地域であり、今後とも現状のまま推移するものと予測する。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、当該標準地は賃貸市場の需給動向並びに、画地規模等から、経済合理性に見合う賃貸住宅を建築することが困難であるため収益還元法の適用を断念した。最寄駅を同じくする周辺地域の事例を採用する等規範性の高い比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とも均衡が認められる。

地域要因

一般的要因全般のプラスの影響を受けて、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

共同住宅が多い住宅地域として均衡の状態にあり、今後とも同様の住環境を維持していくものと予測する。やや駅から遠隔であるが、住環境が良好で選好性の高いエリアにあるため、地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

対象標準地は低層の賃貸マンション立地が標準的な地域に所在するが、その土地価格は、①賃貸事業収益、②投資物件に対する需要、③周辺の一般住宅地の土地取引等の影響を複合的に受けて形成されている。但し、需要の中心価格帯等から判断して、近隣地域における土地価格形成は③の影響がもっとも強いと考える。このため、本件では前記③との整合性がある比準価格を重視して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

門戸厄神駅から徒歩約4分で利便性は良好であり、居住環境も概ね良好であるため住宅地の需要は多く、地価は緩やかに上昇している。

地域要因の将来予測

戸建住宅や共同住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。駅に近く利便性が良いため住宅地の需要は多く、地価は上昇傾向が認められ当面は緩やかな上昇が続くと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心として賃貸マンションも見られる住宅地域であるが、市場においては自己居住用不動産の取引が中心となるため比準価格の規範性は高い。また、対象標準地は地積が小さく経済合理的な賃貸住宅の建設ができないため収益還元法は適用できなかった。よって、比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は特にないが、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

マンション等も見受けられるが一般住宅を中心とする住宅地域であり、今後も現状維持で推移するものと予測する。地価は堅調に推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺地域には戸建住宅のほかにアパート等の賃貸物件も見られるが、標準地は画地規模等から経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅の建築は困難であり、収益価格は試算していない。快適性を重視する住宅地域であるため、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的と認められる。下記代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

西宮市北部郊外のニュータウンにあり、居住環境は良好であるが、利便性に劣ることから、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

区画整然としたニュータウン内の住宅地域であり、今後ともほぼ現状のまま推移するものと予測する。利便性に劣る北部郊外住宅地域であることから、地価水準は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集することができた。一方、当該標準地は郊外の戸建住宅地域に存し、経済的に賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益還元法の適用を断念した。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地との均衡も得ていると判断した。

地域要因

地域要因の変動は特に認められない。JR西宮駅勢圏にあって当該駅より比較的近く、利便性等から需要は安定している。

地域要因の将来予測

特に大きな地域要因の変動はなく、中規模一般住宅の多い住宅地域としての現状維持が予測される。ただ相続等による宅地の細分化や用途変更もありうる。景気の持続的回復もあり、地価は緩やかな上昇傾向が予測される。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏の類似地域に位置する規範性の高い事例により求められており、市場の実態を反映した実証的かつ説得力のある価格である。標準地周辺では賃貸住宅も見られるが、自用の戸建住宅が取引の中心であり、収益性よりも利便性・快適性が重視される。よって収益価格は低位に求められた。従って、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

良好な駅接近条件と街路条件を有する商業地域であり、底堅い需要が見られることから、地価はやや強含みで推移している。

地域要因の将来予測

店舗、事務所のほか店舗兼共同住宅も見られる商業地域であり、当面の間、ほぼ現状のまま推移するものと予測する。良好な駅接近条件及び街路条件により底堅い需要があり、地価はやや強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集することができた。一方、貸店舗・貸事務所等の賃貸物件も見受けられるものの、収益性から意思決定する需要者が中心とまでは至っていない。よって、規範性から比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、時系列的な価格水準の推移・動向にも留意した。