兵庫県西宮市下大市東町１７２番１６(門戸厄神駅・甲東園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


279,000円

2017年01月01日に行った兵庫県西宮市下大市東町１７２番１６(兵庫県西宮市下大市東町１５−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を279,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市下大市東町１７２番１６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市下大市東町１７２番１６
住居表示下大市東町１５−１１
価格279,000円/㎡
交通施設、距離門戸厄神、340m
地積148㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅と共同住宅が混在する住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小杉正樹氏による調査レポート

不動産鑑定士小杉正樹
価格279,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因門戸厄神駅から徒歩約4分で利便性は良好であり、居住環境も概ね良好であるため住宅地の需要は多く、地価は緩やかに上昇している。
地域要因の将来予測戸建住宅や共同住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。駅に近く利便性が良いため住宅地の需要は多く、地価は上昇傾向が認められ当面は緩やかな上昇が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は西宮市及びその周辺の住宅地域であるが、阪急今津線沿線に広がる西宮市市街地中部の住宅地域が中心となる。需要者は西宮市内居住者が中心であるが、他所からの転入も認められる。駅に近く利便性が良いため住宅地の需要は多く、地価は上昇傾向が認められる。土地は標準地の規模で4，000万円前後、新築建売住宅は土地100㎡程度で5，000万円前後が取引の中心となっている。
一般的要因市街地の住宅地は山手の一部を除いて地価の上昇傾向が続いているが、上昇率の縮小する地域が多く、昨年に比べて落ち着いた値動きとなっている。

齋藤誠氏による調査レポート

不動産鑑定士齋藤誠
価格278,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特に大きな地域要因の変動はないが、最寄駅に近く、人気の高い西宮北口駅周辺にも比較的近く、地価はやや上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測一般住宅と共同住宅が混在する住宅地域。地域の変動要因もなく今後とも現状維持での推移が予測される。最寄駅は門戸厄神駅だが西宮北口駅にも近い人気のある地域であり、地価は上昇傾向で推移するものと思料する。
市場の特性同一需給圏は、阪急神戸本線、今津線沿線の住宅地域を主体とする西宮市及びその隣接市の圏域である。主たる需要者は西宮市に地縁性を有する者であるが、外部からの転入も認められる。最寄駅に近く、また人気の高い阪急西宮北口駅周辺にも比較的近いこともあり需要は強く、地価は上昇傾向で推移している。土地は標準地程度の規模で4000万円前後、新築建売住宅は5000万円前後が需要の中心となっている。
一般的要因国際的懸念材料はあるも国内景気に目だった減速は見られない。西宮市の住宅地は住環境・利便性等に優れ根強い需要があるが郊外との二極化が顕著。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7585778
北緯 135度3605266

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

門戸厄神駅(地価相場 266,000円/㎡)甲東園駅(地価相場 261,000円/㎡)西宮北口駅(地価相場 279,000円/㎡)仁川駅(地価相場 250,000円/㎡)西宮駅(地価相場 317,000円/㎡)阪神国道駅(地価相場 305,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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