兵庫県西宮市門戸東町１５０番３(門戸厄神駅・甲東園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


267,000円

2016年01月01日に行った兵庫県西宮市門戸東町１５０番３(兵庫県西宮市門戸東町５−２０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を267,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市門戸東町１５０番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市門戸東町１５０番３
住居表示門戸東町５−２０
価格267,000円/㎡
交通施設、距離門戸厄神、300m
地積183㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅に低層マンションが介在する住宅地域
前面道路の状況東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

中山健一氏による調査レポート

不動産鑑定士中山健一
価格268,000円/㎡
個別的要因特筆すべき個別的要因の変動はない。
地域要因最寄駅から近く一般住宅に低層マンションも混在する住宅地域で、中心駅西宮北口に近く、需給は安定している。地価は上昇傾向である。
地域要因の将来予測一般住宅を中心に低層マンションや周辺に田も見受けられる住宅地域。今後も概ね現状を維持するものと思料する。最寄駅が西宮北口駅に近く、利便性等が良好の為、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、阪急電鉄今津線沿線及び同神戸線沿線の西宮市及び宝塚市の圏域に存する住宅地域である。需要者の中心は当市の居住者が過半を占める。今津線沿線は著名な学校・大学等が多く従来から需要は根強く、また西宮北口駅に近い最寄駅で、利便のため地価は上昇傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、画地規模150㎡の土地で総額4，000万円前後、細分化後の新築の戸建住宅は5，000万円前後が需要の中心である。
一般的要因西宮市の人口・世帯数は微増傾向にあり、高齢化率は県全体よりも低い。当市は文教住宅都市のブランド持続をめざし中南部の住宅地域は人気が高い。

金谷正雄氏による調査レポート

不動産鑑定士金谷正雄
価格265,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅が近く利便性に優れた地域であり、需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測一般住宅に低層マンションが介在する住宅地域であり、今後とも現況の住環境を概ね維持するものと予測する。駅接近性等良好であることから需要は底堅く、地価については今後上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、阪急今津線沿線の西宮市中北部を中心とした住宅地域である。需要者は、同市及び阪神間居住者が中心となり、周辺市域からの転入も見られる。駅近で利便性に優れているため、1次取得者層等からの選好性は高く、農地から住宅地への転用も見られるほか、建売業者等による細分化も進行しつつあり、需要は底堅い。土地で4，500万円∼5，000万円程度、細分化後の建売住宅は総額で5，000万円程度が需要の中心となる価格帯と把握する。
一般的要因立地の優れた地域を中心として地価は上昇傾向を維持している。しかし、国内景気動向は一進一退がみられ、今後の消費増税等の影響が懸念される。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7605164
北緯 135度3579823

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

門戸厄神駅(地価相場 266,000円/㎡)甲東園駅(地価相場 261,000円/㎡)西宮北口駅(地価相場 279,000円/㎡)仁川駅(地価相場 250,000円/㎡)西宮駅(地価相場 317,000円/㎡)甲陽園駅(地価相場 307,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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