兵庫県西宮市門戸荘１２７番１(門戸厄神駅・甲東園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


308,000円

2016年01月01日に行った兵庫県西宮市門戸荘１２７番１(兵庫県西宮市門戸荘５−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を308,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市門戸荘１２７番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市門戸荘１２７番１
住居表示門戸荘５−１０
価格308,000円/㎡
交通施設、距離門戸厄神、360m
地積191㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅と共同住宅が混在する住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

野村国世氏による調査レポート

不動産鑑定士野村国世
価格308,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅への接近性と住環境に恵まれた住宅地域であり、地価水準は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測近隣地域は中規模一般住宅と共同住宅が混在する住宅地域であり、今後とも現状のまま推移するものと予測する。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね阪急今津線及び阪急神戸線沿線の西宮市の住宅地域。需要者の中心は西宮市内に居住する大阪、神戸方面への通勤者が主である。駅への接近性及び居住環境に優れた住宅地として需要は根強く、価格水準は上昇傾向で推移している。土地は200㎡程度で5000∼6000万円程度、画地規模がやや小さくなる新築戸建住宅は4000∼5000万円程度が需要の中心である。
一般的要因西宮市の不動産市場は、景況の先行きに不透明感はあるものの、選好性の増大等を反映して、総じて、強含みである。

小塩敦氏による調査レポート

不動産鑑定士小塩敦
価格306,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に大きな変動は見受けられないが、選好性の高い住宅地であり、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測中規模一般住宅のほかマンション等が見られる選好性の高い住宅地域であり、当面は現状維持と予測する。地価水準は、上昇傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、西宮市内における阪急今津線沿線、阪急神戸本線沿線の住宅地域全般と判定した。需要者の中心は、西宮市内在住のエンドユーザーであるが、利便性が良好で選好性が高いため、周辺市からの転入も見られる。また、居住環境、交通利便性の良好な閑静な住宅地であることから需要も多く、高額取引となる場合も見受けられる。市場の中心価格帯は、画地規模により総額にばらつきがあるが、標準地と同程度で、土地6，000万円前後である。
一般的要因西宮市内の人口は微増傾向にあり、高齢化率の増加率は県全体より高くなっている。土地取引件数は、平成27年から減速傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7555503
北緯 135度3561131

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

門戸厄神駅(地価相場 266,000円/㎡)甲東園駅(地価相場 261,000円/㎡)西宮北口駅(地価相場 279,000円/㎡)仁川駅(地価相場 250,000円/㎡)西宮駅(地価相場 317,000円/㎡)阪神国道駅(地価相場 305,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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