兵庫県西宮市上之町３４９番３(門戸厄神駅・西宮北口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


244,000円

2016年01月01日に行った兵庫県西宮市上之町３４９番３(兵庫県西宮市上之町１８−１５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を244,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市上之町３４９番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市上之町３４９番３
住居表示上之町１８−１５
価格244,000円/㎡
交通施設、距離西宮北口、1,600m
地積198㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が多い既成住宅地域
前面道路の状況南4.1m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

富山有治氏による調査レポート

不動産鑑定士富山有治
価格244,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般住宅地域としての住環境に変化は見受けられないが、需給関係は普通程度。地価は、上昇傾向にある。
地域要因の将来予測中規模戸建住宅が多くみられる住宅地域であり、地域要因の変動は認められず今後も現状維持で推移していくと思われる。底堅い住宅需要の存する地域であり、上昇傾向が継続するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は阪急神戸線・今津線、JR東海道本線各駅勢圏の中小規模住宅地域である。需要の中心は当市及び隣接市の居住者である。戸建住宅が中心の既成住宅地であるが、一部、分譲マンション等の建設も見受けられる。駅接近性が劣るが、戸建住宅の選好性は普通程度である。中規模の土地で2500∼5000万円程度、新築建売住宅は3000∼4000万円程度の需要が中心となっている。
一般的要因当市は他市からの流入もあり、人口も増加傾向。地価は一部の地域を除き上昇傾向にある。

齋藤誠氏による調査レポート

不動産鑑定士齋藤誠
価格244,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中小規模一般住宅の多い住宅地域で、地域要因の大きな変動はないが、需要は堅調で地価の上昇傾向が認められる。
地域要因の将来予測中小規模一般住宅を中心とした住宅地域で、地域要因の変動は特になく、当面は現状維持と予測する。地価水準は、需要の比較的根強い地域にあって上昇傾向での推移が予測される。
市場の特性同一需給圏は、西宮市内における阪急神戸本線、阪急今津線沿線を中心に、JR東海道本線沿線をも含む住宅地域全般と判定した。需要者の中心は、西宮市の居住者を主に、周辺市等からの転入も認められる。利便性・住環境の良好な西宮市の需要は底堅く、駅からやや距離を有する当該地域でも需要は底堅い。市場の中心価格帯は、標準地と同程度の規模で、土地5，000万円程度、新築建売分譲で4，000万円程度である。
一般的要因国内景気は国際的な懸念材料はあるも依然回復傾向にある。西宮市の住宅地は概ね住環境・利便性等に優れ、依然根強い需要が認められる。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7530424
北緯 135度3687427

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県尼崎市水堂字松本６６番１ほか１筆兵庫県尼崎市久々知一丁目５０番兵庫県西宮市甲子園網引町８９番２６兵庫県西宮市段上町３丁目９５番９兵庫県西宮市田代町１２０番兵庫県西宮市高木東町１８３番兵庫県西宮市両度町１番１４兵庫県西宮市日野町１２番５兵庫県西宮市堤町４３番６

参考：近隣駅の地価相場

門戸厄神駅(地価相場 266,000円/㎡)西宮北口駅(地価相場 279,000円/㎡)甲子園口駅(地価相場 260,000円/㎡)甲東園駅(地価相場 261,000円/㎡)武庫之荘駅(地価相場 203,000円/㎡)阪神国道駅(地価相場 305,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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