兵庫県西宮市上大市２丁目１３６番５４(甲東園駅・門戸厄神駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


279,000円

2016年01月01日に行った兵庫県西宮市上大市２丁目１３６番５４(兵庫県西宮市上大市２−７−２０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を279,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市上大市２丁目１３６番５４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市上大市２丁目１３６番５４
住居表示上大市２−７−２０
価格279,000円/㎡
交通施設、距離甲東園、620m
地積192㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
前面道路の状況東4.5m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

桑名玉樹氏による調査レポート

不動産鑑定士桑名玉樹
価格279,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因の変動は特にないが、利便性・住環境の良好な人気の高い住宅地域であり、地価はやや上昇傾向である。
地域要因の将来予測区画整然とした閑静な住宅地域で、今後とも現状のまま良好な住環境を維持するものと予測する。住宅需要の根強い地域で、地価は、しばらく上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は阪急神戸線及び今津線沿線を中心とした西宮市の閑静な中規模一般住宅地域の圏域である。需要者は西宮市及びその周辺地域の二次取得者層が大半である。街路はやや狭隘であるが、街区は区画整然とし、駅にも近い良好な住環境を形成しており、住宅地としての選好性は高く安定した需要の見込める地域で、地価は緩やかな上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地150∼200㎡の大きさで4，000万円∼5，500万円程度である。
一般的要因西宮市は居住環境が良好で人口の流入が続いている。市街地における住宅地の需要は多く、地価は郊外等を除いて上昇ないしは上昇傾向にある。

澤田良一氏による調査レポート

不動産鑑定士澤田良一
価格279,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄り駅から近く、住環境も良好な地域で市場での人気があるため需要は堅調で、地価は底堅く推移している。
地域要因の将来予測当該地域は戸建住宅を中心とする既成住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。最寄り駅から近く利便性が高いため需要は堅調で、地価は底堅く推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は阪急神戸本線・今津線沿線で、概ね西宮市市街地北部の住宅地域。需要者の中心は西宮市及び隣接市居住者であるが、大阪方面等からの転入者も見られる。最寄り駅から近く利便性が高い人気のある地域であり、供給も多くはないことから需要は堅調である。土地は150㎡程度で4，000万円台前半が取引の中心となっている。
一般的要因西宮市においては、人口は微増傾向にあり、市内経済は食料品等の物価上昇に伴う消費マインドの鈍化など、全般的に緩慢な動きで推移している。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7628217
北緯 135度359535

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

甲東園駅(地価相場 261,000円/㎡)門戸厄神駅(地価相場 266,000円/㎡)仁川駅(地価相場 250,000円/㎡)西宮北口駅(地価相場 279,000円/㎡)甲子園口駅(地価相場 260,000円/㎡)甲陽園駅(地価相場 307,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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