地域要因

既存の小規模店舗がほとんどで、新規の出店は見られない。背後住宅との価格差もなく、地価は強含んでいる。

地域要因の将来予測

地域要因の格別な変動も無く、当面の地価水準は僅かに上昇傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

比準価格は少ないながらも規範性の高い事例を採用し、各補修正も適正に行われ、市場の実態を反映し得たと思料する。一方、収益価格は最有効使用の観点、更に投資目的不動産として理論性を有する現実的価格である。以上より比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、さらに市場の需給動向、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

イオンモール木更津が開業したものの明確な影響は顕在化していないが、駅西口のビルを中心に集客目的の事業が展開されている。

地域要因の将来予測

木更津駅西口に近い老朽化店舗や廃業店舗等も見られる商業地で、郊外の大型店進出に比較して商業施設の進出は少なく、地価も木更津駅東口商業地に比較して劣後しており、今後も同じ傾向で推移するものと判定される

価格決定の理由

近隣及び周辺地域は近隣商業地域で、従来から地元業者により店舗併用住宅に重点を置いた新規投資が行われていたが、近年は少ない。事務所・店舗の賃貸需要も駅東側と比べると少なく、収益価格も低位に求められた。比準価格は事例収集に労を要したが、要因の補修正も適切に行われており市場の実態を適切に反映している。よって、比準価格に重点を置き、収益価格を関連付け、代表標準地との比較検討を行い鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既存の住宅地域で、後発の区画整理地区住宅地に需要が移行しているものの、地元需要も見られ地価は僅かながら上昇している。

地域要因の将来予測

既存の戸建住宅地域として熟成しており、今後しばらくは現状で推移するものと予測する。後発の区画整理地区と比べて圏外からの転入は少ないものの需要は堅調に推移しており、地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

当地域は最寄り駅から遠隔に位置する既存の住宅地域である。周辺にはアパート等の収益物件も僅かながら見られるが、低層住宅地として自己使用目的が取引の中心であり、収益目的の取引は見られないことから収益還元法は適用せず、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、対象標準地は代表標準地で、広域的な検討を経て価格を決定しているため他の標準地からの検討は行わなかった。

地域要因

木更津港に面する県道沿いで、災害予想も考慮され、周辺住宅の上昇により地価は同様に上昇と判断するが需要は弱い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自用の店舗利用が中心となっており、商業事業者向け賃貸市場は郊外に移行し弱含みである。地価に見合う賃料が形成されておらず収益価格は低めに査定された。よって市場性を反映する比準価格を重視し収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外型大型商業施設は県内外の顧客により活況を呈している。しかし、旧来からの商店街である当該地域への影響は小さい。

地域要因の将来予測

郊外型大型商業施設の新設は県内外の顧客により活況を呈している。そのため、旧来からの商店街である当該地域への影響も見込まれるが、地価への影響は小さいと予測する。

価格決定の理由

当該商業地域は、狭い商圏内の顧客を対象とする旧来型の近隣商業地域であり需要者が限定される。そのため店舗、事務所の商業系の賃貸事例は少なく、賃貸事例に準拠した収益価格の説得力は弱い。適切な比準の過程を経て得られた比準価格については、本標準地と代替競争関係にある事例から求めたもので、実証的かつ説得力を有する。よって比準価格を中心に収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地縁的選好性から取引の少ない地域であるが、市街地の地価上昇は当該地域へも波及し、地価は微増傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とした地域性の顕著な既存住宅地域で、地域要因に格別な変動はみられないが、中心市街地の地価上昇の影響もあり、地価は微増傾向と予測する。

価格決定の理由

貸家やアパートも存するが、所有者による土地活用によるものであり、事業収支の観点からは賃貸市場が未成熟である。そのため、収益還元法の適用は断念した。当該地域では、自用目的の戸建住宅を中心として価格水準が形成されている。そのため、規範性を有する取引事例から、適切な試算の過程を経て得た比準価格は、地域における妥当な価格水準を示している。よって比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

木更津駅及び中心部に比較的近接した戸建住宅地域として熟成しており、需要も多く、地価は安定的に上昇している。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であるが熟成しており、今後も現状で推移するものと予測する。駅ないし中心部に比較的近いため人気もあり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当地域は戸建住宅が中心の住宅地域で一部アパートも見られるが、アパートを想定することは賃貸事業収支の観点から非現実的であるほか収益性が取引の指標とされていないため、収益価格は試算しなかった。また、当地域は居住の快適性が重視される戸建住宅地域であり、自己使用目的での取引が多く見られる状況にある。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに市場の需給動向に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特段の変動は地域要因について認められないが、宅地供給の限定的な成熟した住宅地域であることから、地価は若干の上昇傾向を示している。

地域要因の将来予測

地域要因について特別な変動のない既成住宅地域であり、一般住宅が建ち並ぶ現在の環境を今後も維持すると予測される。地価水準は、比較的底堅い基礎的宅地需要を背景に、若干の上昇傾向で推移するものと考察される。

価格決定の理由

本標準地は、戸建住宅を主体とする地域に所在しており、自己居住目的が中心で、居住快適性が重視される。つまり、投資目的の共同住宅は殆ど見られない。また、本標準地の画地規模では、市場需要を満たす収益物件の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。ゆえに、同一需給圏内の地域的、用途的性格等が類似し、市場を反映し規範性を有する比準価格を標準に、代表標準地との検討、単価と総額のバランスをも検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺住民を主な顧客とした巌根地区の近隣型商業地域であるが、JR内房線「巌根」駅徒歩圏内にあるもののり、店舗等が張り付きにくい地域である。

地域要因の将来予測

巌根駅至近の近隣型商業地域であるが、格別な地域要因の変動はなく、当面現状のまま推移すると予測する。しかし背後の住宅地の地価が強含みであり、このため価格牽連性のある当地域の地価も強含みと予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域等で成約した取引事例から試算した価格であり、現実市場の動向をほぼ的確に反映している。標準地は自用の低層店舗等の多い旧来からの近隣型商業地域内に存するが、当地域の事業者向けの賃貸市場の熟成度はやや低く、収益価格は低位に求められた。市場参加者の事業性等の観点により現実に取引された価格から試算された比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化はないが、駅に近い住宅地であり、需要も根強く、地価は微増傾向である。

地域要因の将来予測

駅接近の優る比較的熟成した区画整然とした戸建住宅地域で、宅地供給は稀であるが、潜在的な需要から、地価は安定的に推移すると予測する。

価格決定の理由

戸建住宅を中心とした地域で、標準的な画地規模・形状からみて市場のニーズに合致した賃貸住宅の建築は困難であり、事業収支の観点から共同住宅を想定することが非現実的であり、収益還元法の適用は断念した。市場の取引は自用目的の戸建住宅や土地が中心であり、取引事例比較法のみを適用し、得られた比準価格は地域の妥当な価格水準と判断した。よって比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

小規模住宅が多い住宅地域であり、利便性と住環境がやや劣るが、市全体の宅地需要増の影響もあり、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

小規模宅地が多く事業収支の観点から共同住宅を想定することが非現実的であるため収益価格は求めなかった。比準価格は類似性が高い事例を重視しており信頼性が高い。当地域は自己使用の宅地取引が主流で居住の快適性等の住環境を重視し取引が行われる住宅地域である。したがって、市場性を反映し説得力のある比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はないが、立地条件から商業地としての潜在的需要を有するため、地価動向は依然上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中小規模の店舗ビル等が建ち並ぶ駅至近の商業地域として熟成しており、今後も現状を維持すると予測する。駅周辺の商業地としての潜在的需要を有するため、今後も地価は上昇傾向で推移していくと予測する。

価格決定の理由

需要者は自己使用目的の個人事業者を中心に、投資目的の不動産業者や個人投資家も一部含まれる。前者においては駅周辺の商業地の価格水準を示している比準価格が考慮され、後者においては投資採算性を反映している収益価格が考慮される傾向にある。したがって、需要者の属性からより説得力を有すると考えられる比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地から検討した価格を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

郊外型大規模店・量販店に商況が移行し、需給動向は弱いが、地価は住宅地の上昇を受け上昇傾向で推移。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

既存商業地域のため自用の店舗利用が中心で、事業者向け賃貸市場の熟成度は低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。また商業地域としての取引事例が少ないため背後住宅等広く収集・分析し市場の動向も留意のうえ比準価格を求めた。よって比準価格を重視し収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はなく、地域柄住宅地としての需要が少ないものの、地価動向は概ね安定している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

市街化調整区域内の農家住宅地域で、市街地からも遠くアパート等の賃貸需要や供給が見られず、賃貸市場が成立していないため、収益価格については試算しなかった。当該地域は農家住宅や一般住宅等が散在する住宅地域であることから、需要者においては自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的である。したがって、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

郊外に所在する古くからの住宅地であり、熟成度が高いものの、中堅需要層に対する魅力に欠け反面高齢化が進んでいる。

地域要因の将来予測

郊外の既存住宅地域であり、住環境は現状を維持するものと予測される。新興住宅地域と比べ同一需給圏外からの転入者は少なく、地元需要もやや弱含みで推移しており、地価水準もやや弱含み傾向が続くと予測される。

価格決定の理由

木更津市内でJR沿線郊外の住宅地を中心とした類似地域において信頼性の高い自己使用目的の取引事例を収集し得た。一方、対象標準地の画地規模では敷地内に総戸数以上の駐車場を附置できないため、駐車場付の共同住宅の想定が難しく収益価格は試算しない。自己使用目的での取引が多く、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。そこで代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

物流倉庫や中小工場が立地しており、取引は少なく格別な変動要因はない。地価は経済情勢を反映し、やや強含みで推移している。

地域要因の将来予測

臨海工業地帯に位置し、特段の変動要因は見られず、現状の倉庫、営業所等の土地利用が継続すると予測する。地価は景気回復の影響を受け、全般的にやや上昇傾向にあると予測する。

価格決定の理由

標準地は工場や物流施設が立地する工業団地に存しており、比準価格の査定に当たっては、工業地の事例が少ないことから広域的に代替性が認められる事例を採用した。その中でも同一団地内の事例を重視しており信頼性は高いと判断する。収益還元法は賃貸事例が得られず適正な賃料水準が見出せないため適用は断念した。したがって、市場性を反映した比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大型店舗の進出、小学校新設等の影響を受け、需要は多く、閑静な街並みが形成されつつあり、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

区画整理済の新興の住宅地域であり、今後も住宅地域として熟成していくものと予測される。地価水準は市内の人口増に伴い上昇傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

当地域は最寄駅からやや遠隔にある新興住宅地域であり、周辺にはアパート等も見られるが、事業採算性の観点から共同住宅を想定することは現実性に欠けることから収益還元法の適用は見送った。市場においては自己使用目的での取引が中心であり、取引に当たっては居住の快適性、利便性等が重視される。従って、本件では、市場実勢を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

木更津市の区画整理事業が行われた区画整然とした住宅地域であり、地域要因に格別な変動要因はないが、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

土地区画整理事業が施行された住宅地域で、隣接する請西南地区の需要の強さに引っ張られ、需要は強含みにて推移し、地価は上昇傾向にて推移するものと予測される。

価格決定の理由

戸建住宅中心の住宅地域で、周辺には共同住宅等もあるが、快適性を重視する住宅地域であることから自己使用目的の取引が中心であり、収益還元法は適用しない。類似性の高い取引事例の取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないが、駅からやや遠いものの住宅地としての一定の需要を有するため、地価動向は若干ではあるが上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心に一部アパート等も見られる地域で、住宅地域として熟成しており今後も現状を維持すると予測する。駅にやや遠いが一定の需要が認められるため、今後地価は上昇傾向で推移していくと予測する。

価格決定の理由

近隣地域内及び周辺にアパートが見られるため共同住宅の賃貸を想定し収益価格を試算したが、当該地域は居住の快適性が重視される戸建住宅地域であることから、市場においては賃貸用不動産における投資目的での取引ではなく、自己使用目的での取引における価格水準を指標に価格が決定されることが一般的である。したがって、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地から検討した価格を踏まえて鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内にある住宅地域で、地域要因に格別の変化はない。地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域内に格別の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。地価は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域にはアパート等も所在するが、自用目的の一般住宅敷地としての利用が大半であり、取引において収益性よりも居住の快適性、利便性が重視される傾向が強い。したがって試算価格の調整では、類似性の高い取引事例に基づき試算した比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、周辺の地価動向及び代表標準地価格を規準とした価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

物流関連倉庫を主とした工業地域であり、全体的に取引は少ないものの、潜在需要は見られ、僅かながら地価は上向いている。

地域要因の将来予測

当近隣地域は、物流倉庫を中心に公共施設も混在する工業地域で市役所の移転も見られたが、築地地区の大型ショッピングセンターオープンにより需要増も期待され、地価は上向くものと予測する。

価格決定の理由

当地域においては賃貸倉庫・工場として収益目的の土地取引はほどんどなく、賃貸事例が得られないため収益価格は試算しなかった。比準価格は、市場の実態を反映しており実証的な価格である。本件では取引自体が極端に少ないことから、時点・範囲等を拡大して競争・代替関係の認められる事例を採用したものである。よって、比準価格を標準とし、近隣地域及び周辺工業地の市場動向に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

需要の底堅さ、及び、多様化も窺われるとはいうものの、基本的には、未だ概ね横這い、乃至、若干の超過需要という状況である。

地域要因の将来予測

店舗用地等としての需要も見られる熟成した既成工業地域であり、今後も現状を維持すると予測される。地価水準は、底堅く、若干の上昇傾向と考察される。

価格決定の理由

本標準地は、賃貸工場経営等は殆ど行われていない準工業地域に所在しており、賃貸事例の入手は困難である。また、入手可能であるとしても、個別性が強く、高い信頼性を有する賃貸事例を多数収集することは困難である。故に、収益価格は試算しなかった。以上、同一需給圏内の地域的、用途的性格等が類似する取引事例から求めた実証的な比準価格を標準に、代表標準地との検討、単価と総額のバランスをも検討することにより上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄木更津駅からやや離れた住宅や共同住宅等が見られる住宅地域であり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

住宅や共同住宅が見られる住宅地域であり、格別な地域要因の変動はなく、当面は現況のまま推移していくものと予測される。地価水準は市内の人口増に伴い上昇傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

当地域は最寄駅からやや遠隔にあり、周辺にはアパート等も見られるが、事業採算性の観点から共同住宅を想定することは現実性に欠けることから収益還元法の適用は見送った。市場においては自己使用目的での取引が中心であり、取引に当たっては居住の快適性、利便性等が重視される。従って、本件では、市場実勢を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。