千葉県木更津市新田１丁目１８５５番１外(木更津駅・祇園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
38,100円
2016年01月01日に行った千葉県木更津市新田１丁目１８５５番１外(千葉県木更津市新田１−５−２０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を38,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 千葉県木更津市新田１丁目１８５５番１外 |
| 住居表示 | 新田１−５−２０ |
| 価格 | 38,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 木更津、800m |
| 地積 | 555㎡ |
| 形状 | (1.0:4.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 低層の店舗等が建ち並ぶ既成の近隣商業地域 |
| 前面道路の状況 | 西7.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
伊藤正行氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 伊藤正行 |
|---|---|
| 価格 | 38,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 郊外型大型商業施設は県内外の顧客により活況を呈している。しかし、旧来からの商店街である当該地域への影響は小さい。 |
| 地域要因の将来予測 | 郊外型大型商業施設の新設は県内外の顧客により活況を呈している。そのため、旧来からの商店街である当該地域への影響も見込まれるが、地価への影響は小さいと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR内房線「木更津駅」等の周辺の商業地域を中心に、路線商業地域及び近隣商業地域等と判定した。需要者の中心は、地縁的選好性を有する中小法人事業者、個人事業主等が考えられる。郊外型大型商業施設の活況の影響が見込まれたが、旧来からの商店街である当該地域の性格上、影響は小さい。商業地の取引形態が立地条件、規模等によりバラツキがあるため、市場における需要の中心価格帯の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 市の人口は微増傾向である。市内の土地価格は住宅地、商業地ともに上昇基調にある。大型商業施設の新設・拡充等により人口流入も期待される。 |
鈴木聡氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 鈴木聡 |
|---|---|
| 価格 | 38,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因について特段の変動は認められない。 |
| 地域要因 | 商業の中心は、路線型、郊外型大規模店舗に移行しているものの、市内商環境が概ね良好であることも背景として、地価は若干上昇傾向である。 |
| 地域要因の将来予測 | 繁華性が高いとは言い難い近隣商業地域で、商業地としての大きな発展可能性は低く、今後も現環境を持続すると考察した。地価水準は、人口増加、アクアライン、商業施設充実等を背景に、若干の上昇傾向が予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR内房線の木更津駅、巌根駅、君津駅を駅勢圏とし、木更津市、君津市における郊外路線商業、商住混在、普通商業、近隣商業の各地域と判定される。中心需要者は、個人事業主、市内企業、不動産投資部門を持つ法人等と考察した。駅周辺商業需要は、力強さには欠けるが底堅く、地価は若干上昇傾向にある。需要価格帯は取引目的、属性等が様々で把握困難であるが、土地単価で概ね35，000円／㎡∼45，000円／㎡程度が中心と見られる。 |
| 一般的要因 | 人口増加傾向の継続、東京湾アクアライン、商業施設充実等の相乗効果を背景として、商業地需要は底堅く、商業地価格は上昇傾向である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度37788260000001 北緯 139度9223713 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
木更津駅(地価相場 40,450円/㎡)祇園駅(地価相場 35,750円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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