千葉県木更津市東太田２丁目１４番３２(木更津駅・祇園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


43,900円

2016年01月01日に行った千葉県木更津市東太田２丁目１４番３２(千葉県木更津市東太田２−１４−２２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を43,900円/㎡としました。

千葉県木更津市東太田２丁目１４番３２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県木更津市東太田２丁目１４番３２
住居表示東太田２−１４−２２
価格43,900円/㎡
交通施設、距離木更津、2,500m
地積264㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗、事務所兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況事務所・飲食店等が混在する路線商業地域
前面道路の状況南西18.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

須藤雅敏氏による調査レポート

不動産鑑定士須藤雅敏
価格43,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅周辺には大規模な商業施設がなく、郊外型店舗等へ路線商業地域が推移している。希少性や割安感から需給は強含みであり、地価は上昇している。
地域要因の将来予測事務所や低層の飲食店舗などが見られ、木更津駅中心部と周辺の郊外型店舗へ通ずる動線の中間に位置する路線商業地域であるが、当面は現状を維持するものと予測する。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、木更津駅及び君津駅から連続する幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者は広域的な事業法人、地元事業者が中心である。周辺には顧客吸引力のある大型郊外施設があり、郊外型とは差別化が図られている。地価の割安感、立地の希少性から需給は強含みで推移し、地価は上昇傾向にある。土地取引が少ないうえに取引規模が一定でないため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因木更津市の人口は増加しており、大型店舗開業やアクアライン効果も影響し、中心から周辺にかけ商業地の地価は供給不足を背景に上昇傾向にある。

伊藤正行氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤正行
価格43,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧来の近隣商業地域は低調であるが、路線沿いの商業集積の高い地域は、顧客の集客力も期待され、需要も底堅い。
地域要因の将来予測路線型商業地域としての商環境に格別な変動もみられず、当分は現状のまま推移すると予測する。路線商業地の取引は希であるが、底堅い需要により地価は上昇基調と予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR内房線「木更津駅」等の周辺の商業地域、沿道沿いの商業地域等と判定した。需要者の中心は、地縁的選好性を有する中小事業者、個人事業主、チェーン店等とみられる。事務所・飲食店舗等が混在し、店舗の連担性の良い路線型商業地域であり、当該地域のテナント需要は底堅いと推察する。商業地域の取引形態が、立地条件、規模等によりバラツキがあるため、市場における需要の中心価格帯の把握は困難である。
一般的要因市の人口は微増傾向である。市内の土地価格は住宅地、商業地ともに上昇基調にある。大型商業施設の新設・拡充等により人口流入も期待される。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度37480545043945
北緯 139度9384765625

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

木更津駅(地価相場 40,450円/㎡)祇園駅(地価相場 35,750円/㎡)上総清川駅(地価相場 42,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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