千葉県木更津市清見台南３丁目１０番４(祇園駅・上総清川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


40,500円

2016年01月01日に行った千葉県木更津市清見台南３丁目１０番４(千葉県木更津市清見台南３−１０−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を40,500円/㎡としました。

千葉県木更津市清見台南３丁目１０番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県木更津市清見台南３丁目１０番４
住居表示清見台南３−１０−３
価格40,500円/㎡
交通施設、距離木更津、3,000m
地積166㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

黒田安仁氏による調査レポート

不動産鑑定士黒田安仁
価格40,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既存の区画整理地であるが、周辺の新興区画整理地域内の店舗施設の充実による恩恵もあり、地価は強含みで推移している。
地域要因の将来予測当地域は区画整然とした熟成度の高い住宅地域であるが、今後は周辺に残る社員寮等が小規模開発されて戸建住宅としての利用がさらに増加すると予測する。地価は上昇傾向で推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は木更津市、君津市のJR内房線各駅を最寄り駅とする一般住宅地域である。需要者の中心は木更津市内に居住する30∼40歳代前半の第一次取得者であるが、買換え需要も認められる。人気が集中していた周辺の新興区画整理地も供給物件が少なくなり、需要が分散傾向にある。潜在的な地元需要もあり、需給は強含みで推移している。需要の中心は土地が600∼800万円程度、新築の戸建物件は2，500∼3，000万円程度であると判断される。
一般的要因アクアライン効果による圏外需要もあり、人口、世帯数とも増加傾向。依然として需給動向は強含んでいる。

齋藤秀行氏による調査レポート

不動産鑑定士齋藤秀行
価格40,500円/㎡
個別的要因街路幅員・系統は良好だが、北東接面で日照・通風等劣り選好性は低い。
地域要因住環境等良好で需要は底固く、周辺土地区画整理地区の需給動向も地価上昇局面で推移しており、代替関係にある当地域も地価は上昇で推移。
地域要因の将来予測区画整然とした住宅地域で北側に大型の社員寮が存するが戸建住宅地域として熟成過程にある。駅徒歩圏外であるも郊外の土地区画整理地区の地価上昇もあり、土地需要は引き続き堅調である。
市場の特性同一需給圏はJR内房線の木更津駅・君津駅圏の住宅地域で、需要者は木更津市居住者が約40％、県内は約50％で個人が60％を占める。ほたる野・請西の土地区画整理地区の供給が盛んで代替関係にある当地域においては供給は少なく需要は依然として根強い。土地は170㎡で690万円、新築の戸建物件は2，200万円程度が需要の中心である。
一般的要因アクアライン利用による東京・神奈川からの県外人口の増加、大型C．S．による集客力の向上等土地需要の堅調により地価は引き続き上昇傾向。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度3783297
北緯 139度9557709

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

千葉県木更津市菅生８１２番５内千葉県木更津市菅生字大谷９９２番１４内千葉県木更津市矢那字原田３番２千葉県木更津市若葉町２９８番１千葉県木更津市太田字仲町９１２番８内千葉県木更津市太田字岩下２８３番２千葉県木更津市大久保４丁目８２８番７７千葉県木更津市永井作字関ノ下４８１千葉県木更津市太田字鳥越４１５番３千葉県木更津市太田字和田下１７１番の２千葉県木更津市請西字五反目４１３番３外千葉県木更津市祇園字下深作８２８番５千葉県木更津市請西字小関１５９３番１外千葉県木更津市木更津２丁目９番１３外千葉県木更津市請西字下川４８６番１外千葉県木更津市長須賀字宮ノ下２５０３番１千葉県木更津市請西字道上谷１７３６番１０外

参考：近隣駅の地価相場

祇園駅(地価相場 35,750円/㎡)上総清川駅(地価相場 42,500円/㎡)木更津駅(地価相場 40,450円/㎡)東清川駅(地価相場 34,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード