千葉県木更津市請西２丁目２１番２(木更津駅・祇園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


35,900円

2016年01月01日に行った千葉県木更津市請西２丁目２１番２(千葉県木更津市請西２−２１−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を35,900円/㎡としました。

千葉県木更津市請西２丁目２１番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県木更津市請西２丁目２１番２
住居表示請西２−２１−３
価格35,900円/㎡
交通施設、距離木更津、2,000m
地積217㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパートのほか空地も多い住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

長谷川昇氏による調査レポート

不動産鑑定士長谷川昇
価格35,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因鉄道駅からやや遠いが、自動車利用が主流であり、請西南、ほたる野地区等の郊外型店舗等への接近性も比較的良好なため、地価は強含み傾向である。
地域要因の将来予測インフラ整備済の区画整然とした熟成度の高い住宅地域であり、今後とも閑静な居住環境をを維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は木更津市内のJR内房線「木更津」駅勢圏の普通住宅地域。需要者の中心は木更津市内の社宅や賃貸居住者であり、周辺市域からの転入は少ない。周辺の丘陵地を大規模開発した新興住宅団地に多くの新築戸建住宅の需要が集まるが、当地域は新興地域の周辺商業施設の利用も可能な熟成した住宅地域であるため、需給関係は安定している。土地は220㎡程度で7百万円∼9百万円程度、新築戸建住宅は23百万円∼25百万円程度が取引の中心である。
一般的要因木更津市の人口は約13万1千人だが、アクアライン効果等により人口は微増傾向であり、木更津市のうちJR内房線沿線の宅地需要は安定している。

神作芳宏氏による調査レポート

不動産鑑定士神作芳宏
価格35,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因請西南等の人気の高い新興住宅地の上昇は一段落し、その影響を受けた当該区域もやや上昇圧力がにぶるものの潜在的な需要は健在である。
地域要因の将来予測当地域は小・中学校に近く区画整然としており環境条件も良好である。周辺の新規住宅地開発による需給逼迫の影響を受け、地価はやや上昇基調である。地域要因の変化ないが、かかる状況は今後とも続くものと思われる。
市場の特性同一需給圏はJR内房線木更津・君津各駅を最寄り駅とする戸建住宅地域である。需要者の中心は両市内の勤労者・事業者を中心とする30∼40歳代の第一次取得者であるが、買換え需要も認められる。当地域は既存の区画整然とした住宅地であり、供給は限定的である。地縁性の強い潜在的な需要もあり、需給はやや強含みで推移している。市場の中心価格帯は新築戸建住宅で2，500万円∼3，000万円、土地だけでは700∼900万円程度である。
一般的要因金田西特定土地区画整理事業、東地区のアミューズメント施設、矢那地区の大規模分譲・病院建築等不動産取引を活発化する要因が顕在化しつつある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度3734666
北緯 139度9409694

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

木更津駅(地価相場 40,450円/㎡)祇園駅(地価相場 35,750円/㎡)上総清川駅(地価相場 42,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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