千葉県木更津市富士見１丁目１８１番１０(木更津駅・祇園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


43,200円

2016年01月01日に行った千葉県木更津市富士見１丁目１８１番１０(千葉県木更津市富士見１−１１−１７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を43,200円/㎡としました。

千葉県木更津市富士見１丁目１８１番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県木更津市富士見１丁目１８１番１０
住居表示富士見１−１１−１７
価格43,200円/㎡
交通施設、距離木更津、320m
地積76㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模店舗のほか住宅も見られる商業地域
前面道路の状況西9.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

神作芳宏氏による調査レポート

不動産鑑定士神作芳宏
価格43,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因イオンモール木更津が開業したものの明確な影響は顕在化していないが、駅西口のビルを中心に集客目的の事業が展開されている。
地域要因の将来予測木更津駅西口に近い老朽化店舗や廃業店舗等も見られる商業地で、郊外の大型店進出に比較して商業施設の進出は少なく、地価も木更津駅東口商業地に比較して劣後しており、今後も同じ傾向で推移するものと判定される
市場の特性同一需給圏は、木更津・君津駅勢圏の店舗併用住宅・一般住宅が混在する商業収益のやや低い近隣商業地域である。特に木更津駅の西側は、旧来の顧客集客力・収益力はなく、加えて地震・洪水等の危険予測もあり需要は低調である。将来収益再興を考慮した例外的な取引はあるものの需給関係は駅東側に比し低い。但し、駅への接近条件が良好である為、居住用の賃貸は比較的活発である。土地価格の中心帯は取引件数が少なく個別的且つ潜在的である為見出し難い。
一般的要因金田西特定土地区画整理事業、東地区のアミューズメント施設、矢那地区の大規模分譲・病院建築等不動産取引を活発化する要因が顕在化しつつある。

林崇布氏による調査レポート

不動産鑑定士林崇布
価格43,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因木更津駅西口商業地域は、東口ほか国道沿い商業地域に比べて商況も悪く、衰退化傾向が顕著であり、需要は低調である。
地域要因の将来予測当近隣地域からロードサイド大型店舗へ客足が流れており、将来は住宅地域への移行が予測される。当地域への需要は少ないものの位置的条件から潜在的価値が認められ、地価は微かに上昇すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、木更津市及び君津市に存する店舗ないし店舗併用住宅からなる既成の商業地域である。需要者は木更津市に拠点を置く法人及び市内居住者等が中心であり、圏外からの大企業・東京資本による大型店舗出店などは少ない。幹線道路沿いで競合する大型店舗等に市場を奪われ、衰退化が顕著で需要は減少傾向にあり、自用目的の店舗需要が潜在的にある程度。取引される規模、価格帯はまちまちで需要の中心となる価格帯は見い出せない状況にある。
一般的要因京葉工業地帯のある内房湾岸地域は徐々に景気回復傾向にあり、その背後地域を含め需要の増加が見られることから、地価は上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度380385
北緯 139度9250183

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

木更津駅(地価相場 40,450円/㎡)祇園駅(地価相場 35,750円/㎡)巌根駅(地価相場 32,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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