千葉県木更津市真舟４丁目１１番５(木更津駅・祇園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


33,000円

2017年01月01日に行った千葉県木更津市真舟４丁目１１番５(千葉県木更津市真舟４−１１−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を33,000円/㎡としました。

千葉県木更津市真舟４丁目１１番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県木更津市真舟４丁目１１番５
住居表示真舟４−１１−６
価格33,000円/㎡
交通施設、距離木更津、3,300m
地積225㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

青沼貴仁氏による調査レポート

不動産鑑定士青沼貴仁
価格33,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因木更津市の区画整理事業が行われた区画整然とした住宅地域であり、地域要因に格別な変動要因はないが、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測土地区画整理事業が施行された住宅地域で、隣接する請西南地区の需要の強さに引っ張られ、需要は強含みにて推移し、地価は上昇傾向にて推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、概ね木更津市内の中規模一般住宅の建ち並ぶ区画整然とした住宅地域。需要者の中心は圏域に居住する給与所得者が中心であり、同一需給圏外からの転入は少ない。当該市においては隣接する新興住宅地が人気化していることから、当真舟地区においても需要は増加傾向にある。土地は約225㎡程度で750万円弱、新築戸建住宅で2300万円程度が取引の中心となっている。
一般的要因県外及び市外からの転入者により木更津市の人口は増加傾向にある。整備水準の高い住宅地の取引は活発で、地価は上昇傾向にて推移している。

鈴木聡氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木聡
価格33,000円/㎡
個別的要因特段の個別的要因に関する変動は認められない。
地域要因近接する請西南地区の熟成という状況も背景として、不動産需要は堅調で、地価は依然として底堅く上昇している。
地域要因の将来予測区画整然とした住宅地域であり、平成26年4月木更津市立真舟小学校開校、請西南地区隣接等を背景として、本標準地の所在地域の需要は底堅いものと考えられ、地価水準は今後も比較的強含みで推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は、概ねJR内房線沿線の住宅地域、つまり、木更津市、君津市等の圏域に位置するものと考察した。中心的需要者層は、主に木更津市内在住の30代∼40代前半の一次取得者と見られるものの、周辺市からの転入者も存在する。請西南地区等の周辺住宅地域に対する根強い需要からの波及的影響も存在し、需要は概ね堅調で、地価は引続き上昇傾向である。需要の中心価格帯は、土地が700万円程度、新築戸建住宅は概ね2，500万円前後と見られる。
一般的要因商業施設の充実、人口増加傾向の継続、東京湾アクアライン等の相乗効果を背景とすることにより、住宅地に関する地価は底堅く推移している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度35964360000001
北緯 139度9336566

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

木更津駅(地価相場 40,450円/㎡)祇園駅(地価相場 35,750円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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