千葉県木更津市清川２丁目８番９(上総清川駅・祇園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
34,400円
2017年01月01日に行った千葉県木更津市清川２丁目８番９(千葉県木更津市清川２−８−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を34,400円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 千葉県木更津市清川２丁目８番９ |
| 住居表示 | 清川２−８−８ |
| 価格 | 34,400円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 上総清川、500m |
| 地積 | 247㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 区画整然とした中規模一般住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北西6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
林崇布氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 林崇布 |
|---|---|
| 価格 | 34,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 画地条件等の個別的要因に特段の変動は認められない。 |
| 地域要因 | 公共公益施設への接近性は概ね良好の住宅地域で後発の土地区画整理地区に需要が移行しているものの、地元需要も見られ地価は上昇している。 |
| 地域要因の将来予測 | 区画整然とした戸建住宅地域として熟成しており、今後しばらくは現状で推移するものと予測する。後発の区画整理地区と比べて圏外からの転入は少ないものの需要は堅調に推移しており、地価は上昇傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR内房線木更津駅及び同久留里線祇園駅・上総清川駅等を駅勢圏とする住宅地域である。需要者の中心は市内居住者、隣接の君津市・富津市等からの転入者、千葉市への通勤者等である。周辺には大規模開発による新興ないし既存の住宅団地も見られ、それらの住宅地との代替・競争関係から、取引は堅調に推移している。土地は250㎡程度で850万円前後、新築の戸建物件は2，500万円程度が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | アクアライン効果により内房の市街地では景気回復が見られ、その周辺を含め需要が増加しており、地価は上昇傾向にある。 |
青沼貴仁氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 青沼貴仁 |
|---|---|
| 価格 | 34,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 木更津市の区画整理事業が行われた区画整然とした住宅地域であり、地域要因に格別な変動要因はないが、地価は上昇傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 土地区画整理事業が施行された戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした地域で、住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持していくものと思料する。市の人口増加に合わせて地価は上昇傾向にて推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、概ね木更津市内の中規模一般住宅の建ち並ぶ区画整然とした住宅地域。需要者の中心は当該圏域に居住する給与所得者が中心であり、同一需給圏外からの転入は少ない。当該地域は土地区画整理事業が施行された住宅地であるため、売物もあまり出ない地域であるが需要はある。土地は約250㎡程度で850万円程度、新築戸建住宅で2千万円台中盤の取引価格であり、ハウスメーカーによっては価格にややバラツキがある。 |
| 一般的要因 | 県外及び市外からの転入者により木更津市の人口は増加傾向にある。整備水準の高い住宅地の取引は活発で、地価は上昇傾向にて推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度3880061 北緯 139度9644593 |
参考：該当物件周辺マップ
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千葉県木更津市矢那字原田３番２千葉県木更津市若葉町２９８番１千葉県木更津市太田字大作７９０番１６千葉県木更津市祇園字下深作８２８番５千葉県木更津市長須賀字宮ノ下２５０３番１
参考：近隣駅の地価相場
上総清川駅(地価相場 42,500円/㎡)祇園駅(地価相場 35,750円/㎡)東清川駅(地価相場 34,400円/㎡)木更津駅(地価相場 40,450円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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