千葉県木更津市清見台２丁目５番１３(祇園駅・上総清川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


38,400円

2017年01月01日に行った千葉県木更津市清見台２丁目５番１３(千葉県木更津市清見台２−５−２１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を38,400円/㎡としました。

千葉県木更津市清見台２丁目５番１３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県木更津市清見台２丁目５番１３
住居表示清見台２−５−２１
価格38,400円/㎡
交通施設、距離木更津、2,700m
地積248㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模住宅の多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

神作芳宏氏による調査レポート

不動産鑑定士神作芳宏
価格38,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因請西南等の人気の高い新興の住宅地の上昇は一段落し、その影響を受けた周辺地区の当該地域もやや上昇圧力がにぶるものの潜在的な需要は健在である
地域要因の将来予測「清見台・南・東地区」は近年中型スーパーマーケット等が進出し、生活利便性が向上しており、また比較的近接する「ほたる野地区」の商業施設の充実等に伴い、当該住宅地域の地価は上昇していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は木更津市、君津市のJR内房線各駅を最寄り駅とする一般住宅地域である。需要者の中心は木更津市内に居住する30∼40歳代の第一次取得者であるが、買換え需要も認められる。当地域は既存の区画整理地であり、供給は限定的である。地縁性の強い潜在的な需要もあり、需給はやや強含みで推移している。市場の中心価格帯は新築戸建住宅で2，500万円∼2，800万円、土地だけでは900∼1000万円。程度である。
一般的要因金田西特定土地区画整理事業、金田東地区のアミューズメント施設、矢那地区の大規模分譲、駅前のホテル建設等不動産取引が活性化しつつある。

伊藤正行氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤正行
価格38,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市内の市街地寄りの区画整然とした生活利便性・整備水準の優る地域で、安定した需要から、地域の地価動向は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測中規模住宅の多い区画整然とした既存住宅地域で、宅地供給は少ないが、安定した需要により地価の上昇基調は続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR内房線沿線の木更津駅、君津駅を利用する比較的住環境良好な区画整然とした住宅地域と判定した。需要者は同一需給圏内に居住する中堅ファミリー層が中心で、君津市、富津市等からの流入もみられる。地域は木更津市内の中心市街地にある比較的古い既存の住宅地域である。宅地供給は少なく、面積による価格のバラツキもあるが、標準的画地面積で総額950万円程度、新築戸建で3，000万円程度と考えられる。
一般的要因アクアライン効果、大型商業施設等の新設・拡充等は、対岸からの住宅需要・隣接市等からの転入を促し、人口増加・経済活性化をもたらしている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度3837761
北緯 139度9468162

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

祇園駅(地価相場 35,750円/㎡)上総清川駅(地価相場 42,500円/㎡)木更津駅(地価相場 40,450円/㎡)東清川駅(地価相場 34,400円/㎡)巌根駅(地価相場 32,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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