千葉県袖ケ浦市神納字柳原１３１７番３(袖ケ浦駅・巌根駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


34,000円

2017年01月01日に行った千葉県袖ケ浦市神納字柳原１３１７番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を34,000円/㎡としました。

千葉県袖ケ浦市神納字柳原１３１７番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県袖ケ浦市神納字柳原１３１７番３
住居表示 
価格34,000円/㎡
交通施設、距離袖ケ浦、1,800m
地積205㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に空地等も見受けられる住宅地域
前面道路の状況南東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小林隆司氏による調査レポート

不動産鑑定士小林隆司
価格34,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動はないが、駅からやや遠いものの住宅地としての一定の需要を有するため、地価動向は若干ではあるが上昇傾向にある。
地域要因の将来予測戸建住宅を中心に一部アパート等も見られる地域で、住宅地域として熟成しており今後も現状を維持すると予測する。駅にやや遠いが一定の需要が認められるため、今後地価は上昇傾向で推移していくと予測する。
市場の特性同一需給圏は袖ケ浦市のうちJR内房線の長浦駅、袖ケ浦駅圏域の住宅地域で、特に袖ケ浦駅圏域の住宅地域と強い代替競争関係を有する。需要者は袖ケ浦市内在住の一次取得者が中心で、一部周辺市等からの転入者も見られる。駅からは遠いが、アクアライン経由で都心へ行く高速バスのターミナルに比較的近いことから、一定の需要が認められる地域である。土地は200㎡程度で700万円前後、新築の戸建物件は少ないが2，300万円前後が需要の中心である。
一般的要因アクアライン効果等により人口が増加していることから、住宅地の需要は依然として多く、地価上昇は続いている。

中田敏之氏による調査レポート

不動産鑑定士中田敏之
価格33,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅からやや離れた一般住宅を中心とする住宅地域で、地域要因に格別の変化はない。地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測袖ケ浦駅からやや離れた既成の住宅地域で、地域要因に格別の変化はなく、当面は現状を維持すると予測する。地価は上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR内房線長浦駅及び袖ケ浦駅を駅勢圏とする住宅地域である。需要者の中心は東京及び千葉市方面へ通勤する個人等で、一次取得者が多い。最寄駅から徒歩で20分以上を要するが、近くにバスターミナル等があることから一定の需要があり、地価は上昇傾向にある。取引の中心は、土地では標準的画地規模で700万円程度、新築の戸建物件で2，200万円程度である。
一般的要因袖ケ浦市では住環境や利便性が良好な市街地の住宅地は県外からの需要も堅調で人気があり、地価は上昇傾向にある。郊外では横ばい状態にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度42341460000001
北緯 139度9617486

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

袖ケ浦駅(地価相場 36,900円/㎡)巌根駅(地価相場 32,900円/㎡)上総清川駅(地価相場 42,500円/㎡)祇園駅(地価相場 35,750円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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