千葉県木更津市桜井字南町７０４番６５(巌根駅・祇園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


26,400円

2016年01月01日に行った千葉県木更津市桜井字南町７０４番６５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を26,400円/㎡としました。

千葉県木更津市桜井字南町７０４番６５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県木更津市桜井字南町７０４番６５
住居表示 
価格26,400円/㎡
交通施設、距離木更津、3,100m
地積267㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が多く空地等が見られる住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

植草文雄氏による調査レポート

不動産鑑定士植草文雄
価格26,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因県道背後の一般住宅地域で最寄駅から遠いが、湾岸部にイオンモールが立地し利便性が向上した。地価はやや強含みで推移している。
地域要因の将来予測一般住宅を中心とする地域であり、地域要因に格別な変動はなく、当面は現状の住環境を維持すると予測する。地価はやや上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏は木更津市を中心とするJR内房線各駅圏内の一般住宅地域である。需要者は普通世帯の一次取得者層が多く、地元を中心とする市内居住者が大半を占める。県道背後のやや古い住宅地域で最寄駅からも遠く利便性が劣るが、市全体の宅地需要の増加の影響を受け、地価はやや強含みで推移している。土地価格は700万前後、新築戸建では2100∼2400万円程度が取引の中心である。
一般的要因都心へのアクセス向上や大型商業施設の立地、および宅地の割安感もあり、県内外から人口の流入も見られ、新興住宅地を中心に需要が増している。

齋藤秀行氏による調査レポート

不動産鑑定士齋藤秀行
価格26,400円/㎡
個別的要因南東側道路で日照・通風等優れ、選好性は増している。
地域要因日用品店舗の利便性は比較的良好で需要は底固く推移している。
地域要因の将来予測駅接近性が劣るも木更津市全体に住宅地の供給不足が続いており、南方の港南台住宅団地の地価上昇の影響を受け土地需要は堅調と判断する。
市場の特性同一需給圏はJR内房線の木更津駅・君津駅圏の住宅地域。需要者は木更津市居住者が約40％、県内は約50％で個人が60％を占める。土地取引件数は増加傾向ではあるが供給が少なく、依然需要は底固いと判断する。土地は約270㎡で710万円、新築の戸建物件は2，200万円程度が需要の中心である。
一般的要因アクアライン利用による東京・神奈川からの県外人口の増加、大型C．S．による集客力の向上等土地需要の堅調により地価は引き続き上昇傾向。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4105888
北緯 139度9454861

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

千葉県木更津市高柳字西ケ谷２０７７番２千葉県木更津市岩根３丁目４５５５番１８千葉県木更津市高柳３丁目２８３０番千葉県木更津市大字太田字和田下１７４番２内千葉県木更津市久津間字日の出２２２番１千葉県木更津市高砂３丁目４７２３番２千葉県木更津市牛袋字上山３２７番７千葉県木更津市高柳１丁目４６０番２外

参考：近隣駅の地価相場

巌根駅(地価相場 32,900円/㎡)祇園駅(地価相場 35,750円/㎡)袖ケ浦駅(地価相場 36,900円/㎡)上総清川駅(地価相場 42,500円/㎡)木更津駅(地価相場 40,450円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード