千葉県木更津市久津間字日の出２５２番１９(巌根駅・祇園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
29,100円
2017年01月01日に行った千葉県木更津市久津間字日の出２５２番１９(千葉県木更津市岩根１−２−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を29,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 千葉県木更津市久津間字日の出２５２番１９ |
| 住居表示 | 岩根１−２−２ |
| 価格 | 29,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 巌根、1,100m |
| 地積 | 261㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、貸家等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東5.1m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
鈴木聡氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 鈴木聡 |
|---|---|
| 価格 | 29,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因についての特段の変動は認められない。 |
| 地域要因 | 特段の変動は地域要因について認められないが、宅地供給の限定的な成熟した住宅地域であることから、地価は若干の上昇傾向を示している。 |
| 地域要因の将来予測 | 地域要因について特別な変動のない既成住宅地域であり、一般住宅が建ち並ぶ現在の環境を今後も維持すると予測される。地価水準は、比較的底堅い基礎的宅地需要を背景に、若干の上昇傾向で推移するものと考察される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、概ねJR内房線沿線の住宅地域、つまり、木更津市、君津市、袖ケ浦市等の圏域と考察した。中心需要者層は、前記各市圏域等に居住する第一次取得者層と考えられ、同一需給圏外からの転入は少ないものと判断される。旧来からの既成住宅地域に所在する本標準地においては、市内圏域等の地価上昇局面を背景に、引続き需給改善傾向が窺える。需要の中心価格帯は、土地が700万円台半ば程度、新築戸建住宅は2，000万円台前半程度と見られる。 |
| 一般的要因 | 商業施設の充実、人口増加傾向の継続、東京湾アクアライン等の相乗効果を背景とすることにより、住宅地に関する地価は底堅く推移している。 |
須藤雅敏氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 須藤雅敏 |
|---|---|
| 価格 | 29,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因は特段の変動は認められないが、成熟した住宅地域で、地縁的選好性から取引は少なく宅地供給も限定的であり、地価は微増傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 戸建住宅を中心とした地域性の顕著な既存住宅地域で、地域要因に格別な変動はみられないが、中心市街地の地価上昇の影響もあり、地価は微増傾向と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、木更津市、袖ケ浦市を通るJR内房線沿線の住宅地域と判定した。主たる需要者は、木更津市、袖ケ浦市に居住する中堅のファミリー層が第一次取得者の中心で、同一需給圏外からの転入者は少ない。当該地域は旧来の住宅地域であり、土地の供給はある程度限られている。しかし、市内の地価上昇は、当該地域へも波及し、地価は微増傾向にある。地域の中心価格帯は、土地で総額750万円前後、新築戸建住宅は2，000万円台前半と見られる。 |
| 一般的要因 | 人口増加傾向の継続、東京湾アクアライン、大型商業施設充実等の相乗効果を背景とし、人口流入も期待され、住宅地の価格は底堅く推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度4087557 北緯 139度9258105 |
参考：該当物件周辺マップ
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千葉県木更津市高柳字西ケ谷２０７７番２千葉県木更津市岩根３丁目４５５５番１８千葉県木更津市高柳３丁目２８３０番千葉県木更津市大字太田字和田下１７４番２内千葉県木更津市吾妻１丁目４９６番２０千葉県木更津市高砂３丁目４７２３番２千葉県木更津市牛袋字上山３２７番７千葉県木更津市請西字北本郷６６７番１０千葉県木更津市中里１丁目１３９１番６千葉県木更津市清見台２丁目５番１３千葉県木更津市江川字仲野町３８６番１千葉県木更津市高柳１丁目４６０番２外
参考：近隣駅の地価相場
巌根駅(地価相場 32,900円/㎡)祇園駅(地価相場 35,750円/㎡)木更津駅(地価相場 40,450円/㎡)袖ケ浦駅(地価相場 36,900円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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