千葉県木更津市本郷１丁目２５４３番４(巌根駅・祇園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


30,000円

2017年01月01日に行った千葉県木更津市本郷１丁目２５４３番４(千葉県木更津市本郷１−４−２４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を30,000円/㎡としました。

千葉県木更津市本郷１丁目２５４３番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県木更津市本郷１丁目２５４３番４
住居表示本郷１−４−２４
価格30,000円/㎡
交通施設、距離巌根、1,200m
地積132㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅、貸家等が混在する住宅地域
前面道路の状況東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

印東伸泰氏による調査レポート

不動産鑑定士印東伸泰
価格30,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因巌根駅を最寄とする一般住宅等の建ち並ぶ住宅地域であり、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、格別な地域要因の変動はなく、当面は現況のまま推移していくものと予測される。地価水準は市内の人口増に伴い上昇傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏の範囲は概ね木更津市及び袖ヶ浦市内のJR内房線各駅を最寄とする在来の住宅地域。需要者は同一需給圏内に居住する第一次取得者が大半で、同一需給圏外からの転入は少ない。需要の中心となる価格帯は土地が約130㎡で300∼500万円程度である。
一般的要因市内人口は依然として増加基調にあり、新規分譲地を中心に需要は旺盛であり、その影響は周辺の住宅地にも波及している。

伊藤正行氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤正行
価格29,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地縁的選好性から取引の少ない地域であるが、利便性の高い市街地の地価上昇の持続は、地域の地価にも影響を与えている。
地域要因の将来予測戸建住宅を中心とした地域性の顕著な既存住宅地域で、市街地の地価上昇の影響は若干みられるが、概ね地価は安定的に推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、木更津市、袖ケ浦市を通るJR内房線沿線の住宅地域と判定した。主たる需要者は、木更津市に居住する中堅のファミリー層であるが、同一需給圏外からの転入者の少ない地域である。当該地域は旧来の住宅地域であり、土地の供給はある程度限られ取引は少ないが、周辺住宅地との牽連性から、需要は根強く地価は微増傾向である。更地、戸建分譲取引は少ないが、中古戸建住宅で総額1，500万円前後と推察する。
一般的要因アクアライン効果、大型商業施設等の新設・拡充等は、対岸からの住宅需要・隣接市等からの転入を促し、人口増加・経済活性化をもたらしている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4090001
北緯 139度9367926

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

巌根駅(地価相場 32,900円/㎡)祇園駅(地価相場 35,750円/㎡)袖ケ浦駅(地価相場 36,900円/㎡)上総清川駅(地価相場 42,500円/㎡)木更津駅(地価相場 40,450円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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