千葉県木更津市朝日２丁目１４１番３外(木更津駅・上総清川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


38,400円

2016年01月01日に行った千葉県木更津市朝日２丁目１４１番３外(千葉県木更津市朝日２−２−２３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を38,400円/㎡としました。

千葉県木更津市朝日２丁目１４１番３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県木更津市朝日２丁目１４１番３外
住居表示朝日２−２−２３
価格38,400円/㎡
交通施設、距離木更津、720m
地積274㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)3F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模店舗のほか一般住宅も見られる商業地域
前面道路の状況南7.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

齋藤秀行氏による調査レポート

不動産鑑定士齋藤秀行
価格38,400円/㎡
個別的要因利用用途等最有効使用の判定に影響を及ぼす個別的要因に変動はない。
地域要因郊外型大規模店・量販店に商況が移行し、需給動向は弱いが、地価は住宅地の上昇を受け上昇傾向で推移。
市場の特性同一需給圏は木更津駅勢圏を中心とする低層の店舗住宅併用の商業地域で、需要者の中心は地元個人事業者、地縁・縁故関係者で県外からの参入は弱い。駐車場の整備が遅れ商業地としての需要は弱く背後住宅の価格水準に近づき需給バランスは弱含みが続く。土地は280㎡程度で1，100万円、建物付価格は駐車場設置等設備状況もあり総額は見出せない。
一般的要因アクアライン利用による東京・神奈川からの県外人口の増加、大型C．S．による集客力の向上等土地需要の堅調により地価は引き続き上昇傾向。

鈴木聡氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木聡
価格38,300円/㎡
個別的要因個別的要因について特段の変動は認められない。
地域要因商業の中心は、路線型、郊外型大規模店舗に移行しているものの、市内商環境が概ね良好であることも背景として、地価は若干上昇傾向である。
市場の特性同一需給圏は、木更津市、君津市に位置する郊外路線商業地域、商住混在地域、普通商業地域、近隣商業地域等で、JR内房線の木更津駅、巌根駅、君津駅等を駅勢圏とし、個人事業主、市内企業等が中心需要者層と考察した。商況の中心が郊外型、路線型大規模店舗等に移行する状況で集客力は低調と考えられ、地価は僅かな上昇傾向である。需要の価格帯は取引目的、属性等が様々で把握困難であるものの、土地が280㎡程度で概ね1，100万円前後と見られる。
一般的要因人口増加傾向の継続、東京湾アクアライン、商業施設充実等の相乗効果を背景として、商業地需要は底堅く、商業地価格は上昇傾向である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度3842399
北緯 139度9320344

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

木更津駅(地価相場 40,450円/㎡)上総清川駅(地価相場 42,500円/㎡)祇園駅(地価相場 35,750円/㎡)巌根駅(地価相場 32,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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