千葉県木更津市幸町２丁目６番５(木更津駅・祇園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


47,400円

2017年01月01日に行った千葉県木更津市幸町２丁目６番５(千葉県木更津市幸町２−６−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を47,400円/㎡としました。

千葉県木更津市幸町２丁目６番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県木更津市幸町２丁目６番５
住居表示幸町２−６−７
価格47,400円/㎡
交通施設、距離木更津、1,400m
地積216㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

林崇布氏による調査レポート

不動産鑑定士林崇布
価格47,200円/㎡
個別的要因画地条件等の個別的要因に特段の変動は認められない。
地域要因木更津駅及び中心部に比較的近接した戸建住宅地域として熟成しており、需要も多く、地価は安定的に上昇している。
地域要因の将来予測戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であるが熟成しており、今後も現状で推移するものと予測する。駅ないし中心部に比較的近いため人気もあり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、木更津市ないし君津市内でJR内房線の各駅を駅勢圏とする住宅地域である。需要者は木更津市内居住者の一次取得者が中心であり、一部買い換えも見られる。当地域は、木更津市中心部に比較的近接していることから人気もあり安定的な需要が認められる一方、熟成した住宅地域で供給は少なく、需給はやや強含みで推移している。土地は200㎡前後で1，000万円程度、新築戸建住宅は2，500∼3，000万円前後が需要の中心である。
一般的要因アクアライン効果により内房の市街地では景気回復が見られ、その周辺を含め需要が増加しており、地価は上昇傾向にある。

黒田安仁氏による調査レポート

不動産鑑定士黒田安仁
価格47,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因新興の人気地域の供給も少なくなり、需要が中心市街地全般に分散されるようになった。当地域においても地価は強含みとなっている。
地域要因の将来予測当地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、格別な変動要因も無く、今後とも同程度の利用状況が維持されると予測する。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は木更津市、君津市のJR内房線各駅を最寄り駅とする一般住宅地域である。需要者の中心は木更津市内に居住する30∼40歳代前半の第一次取得者であるが、買換え需要も認められる。当地域は比較的熟成度の高い地域であり、供給は限定的である。地縁性の強い潜在的な需要もあり、需給はやや強含みで推移している。需要の中心は土地が1000万円程度、新築の戸建物件は2，500∼3，000万円程度であると判断される。
一般的要因アクアライン効果による県外需要に加え、県内他市からの転入需要もあり、人口、世帯数とも増加傾向。依然として需給動向は強含んでいる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度3716418
北緯 139度9277928

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

木更津駅(地価相場 40,450円/㎡)祇園駅(地価相場 35,750円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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